Suuri asuntojen hintaspekulaatioketju

[latrom]

Kunnat tietenkin yksityistävät ja myyvät KAIKEN pilkkahintaan pääomapiireille. Sehän tässä on ollut jutun juoni kaikessa. Kaikki vain sen takia, että rahasta on tehty poliittisella päätöksellä jatkuva pula.

[jka]

Tietenkin olisi. Siltä, joka sen pusikon omistaisi, tuo olisi poissa. Hänen omistuksensa arvo oletettavasti alenisi. Miksi hän tuollaiseen suostuisi?

Miksi ihmeessä kukaan omistaisi mallissasi mitään pusikkoa? Pusikon omistamisessa ei ole mitään muuta kuin kuluja ja sinä olet lisäämässä niitä kuluja. Sinun ideassasi kinteistöveroa nostetaan niin kauan kunnes maan arvo on nolla.

Oletetaan, että meillä on kaupungin laidalla pusikkoa. Jos kerran kiinteistövero määräytyy alueen keskihinnan mukaan niin tämän pusikon verotusarvo on suurempi kuin pusikon jonka ympärillä olisi pelkkää pusikkoa koska lähistöllä onkin asuntoja.

Nyt kaupunki ei kuitenkaan kaavoita juuri tätä pusikkoa koskaan asunnoiksi. Eli kaupungin laidalla olevan pusikon omistaja omistaa edelleen vain pusikkoa ja maan arvo on pelkästään pusikon arvo. Tähän asti pusikon omistaja on voinut rahoittaa maan omistamisen myymällä pusikkoa vuosittain pellettitehtaalle.

Nyt kun lähistölle rakennettiinkin kerrostaloja niin pusikon verotusarvo nousee niin, että pelkkää pusikkoa myymällä pusikon omistaminen ei ole enää kannattavaa. Koska pusikkoon ei saa mitään rakentaakaan niin ei ole mitään muuta mahdollisuutta kuin myydä maa pois tai antaa se jopa ilmaiseksi jollekin joka sen ottaa vastaan eli kunnalle. Pusikko siirtyy kunnan omistukseen ja muuttuu kaatopaikaksi.

[sr]

Tietenkin olisi. Siltä, joka sen pusikon omistaisi, tuo olisi poissa. Hänen omistuksensa arvo oletettavasti alenisi. Miksi hän tuollaiseen suostuisi?

Miksi ihmeessä kukaan omistaisi mallissasi mitään pusikkoa? Pusikon omistamisessa ei ole mitään muuta kuin kuluja ja sinä olet lisäämässä niitä kuluja. Sinun ideassasi kinteistöveroa nostetaan niin kauan kunnes maan arvo on nolla.

Jos esim. haluaisi rakentaa asunnon ja tarjolla olisi asunnoiksi kaavoitettua pusikkoa, niin mikäpä ettei, jos hinta olisi sopiva. Kiinteistövero kaavoittamattomilla pusikoilla olisi tietenkin mitätön.

Edelleenkään et tunnu ymmärtävän, mistä tässä on kyse, vaan jatkat tuota olkiukkoilua. Jokaisen yksittäisen pusikon arvoa ei todellakaan painettaisi nollaan. Tarkoitus olisi ainoastaan, ettei maan arvo jollain alueella yleisesti nouse. Sinä saat kuitenkin sen juuri sinun pusikkosi arvon nousemaan raivaamalla puskat pois ja rakentamalla siihen talon. Sinulle käteen jäävä voitto riippuu siitä, paljonko maksoit pusikosta, paljollako myyt sen asunnon ja paljonko sinulta meni rahaa rakentamiseen. Tuo myynti- ja ostohintojen erotus ei ole kiinni siitä, mikä maan lähtöarvo on, kunhan se ei ole negatiivinen. Jos ostohinta on nolla ja asunto+tontti myyntihinta on 300 000, saat ihan samalla tavoin tuossa fyrkkaa kuin jos ostohinta on 100 000 ja myyntihinta 400 000. Ja esitin jopa mekanismin, jolla lähtöhinnan voi antaa mennä jopa negatiiviselle puolelle, eikä siltikään synny mitään ongelmaa.

Oletetaan, että meillä on kaupungin laidalla pusikkoa. Jos kerran kiinteistövero määräytyy alueen keskihinnan mukaan niin tämän pusikon verotusarvo on suurempi kuin pusikon jonka ympärillä olisi pelkkää pusikkoa koska lähistöllä onkin asuntoja.

Siis nyt tietenkin oletetaan, että se pusikko on kaavoitettu asunnoiksi. Jos ei ole, niin tietenkään se asuinalueille asetettu kiinteistövero ei koske sitä. Jos siihen on kaavoitettu asuntoja, niin jonkun kannattaa se pusikkotontti hankkia itselleen, rakentaa siihen asunnot ja tehdä hyvät rahat. Ainakin minusta tuo on tontin omistajalle paljon järkevämpi vaihtoehto kuin antaa sen olla muiden kaatopaikkana.

Nyt kaupunki ei kuitenkaan kaavoita juuri tätä pusikkoa koskaan asunnoiksi. Eli kaupungin laidalla olevan pusikon omistaja omistaa edelleen vain pusikkoa ja maan arvo on pelkästään pusikon arvo. Tähän asti pusikon omistaja on voinut rahoittaa maan omistamisen myymällä pusikkoa vuosittain pellettitehtaalle.

Eli onko tämä olkiukkosi nyt siis suunnattu sitä kohtaan, että kaavoitetun alueen laidalla on kaavoittamatonta aluetta ja ajattelet, että se kaavoitetun alueen kiinteistövero kohdistuu myös siihen kaavoittamattomaan alueeseen? Jos on, niin koitapa vähän parantaa laatua.

Nyt kun lähistölle rakennettiinkin kerrostaloja niin pusikon verotusarvo nousee niin, että pelkkää pusikkoa myymällä pusikon omistaminen ei ole enää kannattavaa. Koska pusikkoon ei saa mitään rakentaakaan niin ei ole mitään muuta mahdollisuutta kuin myydä maa pois tai antaa se jopa ilmaiseksi jollekin joka sen ottaa vastaan eli kunnalle. Pusikko siirtyy kunnan omistukseen ja muuttuu kaatopaikaksi.

Käsittääkseni kaavoituksien kohdalla kunnat nykyisin tekevät niin, että ostavat kaavoitettavat alueet itselleen, kaavoittavat ne ja myyvät sitten rakentajille. Tässä tapauksessa kunta maksaisi sille omistajalle sen pellettituotannon arvon tai miten tuon muuten suht hyödyttömän pusikon arvo sitten arvioitaisiinkin. Tämä osa ei muuttuisi mihinkään. En siis nyt ihan pysy perässä, mikä tässä nyt on vikana. Sinustako se kunnan kaavoituksella aikaansaama uskomaton pusikon arvonlisäys pitäisi sellaisenaan kilahtaa sille, joka sattui omistamaan aiemmin käytännössä arvottoman pusikon?

[jka]

Eli onko tämä olkiukkosi nyt siis suunnattu sitä kohtaan, että kaavoitetun alueen laidalla on kaavoittamatonta aluetta ja ajattelet, että se kaavoitetun alueen kiinteistövero kohdistuu myös siihen kaavoittamattomaan alueeseen? Jos on, niin koitapa vähän parantaa laatua.

Meinaat että pusikon verotusarvo on kaupungin laidalla pennilleen sama kuin pusikon verotusarvo erämaassa? Ei varmasti tule olemaan missään mallissa mitä byrokraatit ovat säätämässä. Näiden pusikkojen reaaliarvot, omistajan kustannukset ja tuottopotentiaali ovat kuitenkin samat.

Ei tule ikinä tapahtumaan niin, että vaikka Espoossa kaavoittamattoman pusikon kiinteistövero on sama kuin jossain Lapissa. Jos tuo malli otetaan käyttöön niin Espoon kuntapoliitikot tulevat käyttämään tuota välittömästi keinona pakkolunastaa pusikon omistajien maat itselleen ilmaiseksi.

[sr]

Eli onko tämä olkiukkosi nyt siis suunnattu sitä kohtaan, että kaavoitetun alueen laidalla on kaavoittamatonta aluetta ja ajattelet, että se kaavoitetun alueen kiinteistövero kohdistuu myös siihen kaavoittamattomaan alueeseen? Jos on, niin koitapa vähän parantaa laatua.

Meinaat että pusikon verotusarvo on kaupungin laidalla pennilleen sama kuin pusikon verotusarvo erämaassa? Ei varmasti tule olemaan missään mallissa mitä byrokraatit ovat säätämässä. Näiden pusikkojen reaaliarvot, omistajan kustannukset ja tuottopotentiaali ovat kuitenkin samat.

Meinaan, että ehdottamani kiinteistöveron on tarkoitus leikata pois ansioton arvonnousu. Jos kaavoittamattomalla pusikolla kaupungin laidalla on enemmän käyttöä kuin erämaassa, niin voidaan sen verotusarvo katsoa jonkun verran korkeammaksi. Itse en keksi paljoakaan enempää käyttöä kaavoittamattomalle pusikolle kaupungin laidalla kuin jossain muualla. Tuollaisten pusikoiden arvo nousee taivaisiin nykyisin sillä hetkellä kun ne kaavoitetaan.

Ei tule ikinä tapahtumaan niin, että vaikka Espoossa kaavoittamattoman pusikon kiinteistövero on sama kuin jossain Lapissa. Jos tuo malli otetaan käyttöön niin Espoon kuntapoliitikot tulevat käyttämään tuota välittömästi keinona pakkolunastaa pusikon omistajien maat itselleen ilmaiseksi.

Ei ilmaiseksi, vaan sen kaavoittamattoman pusikon hinnalla. Mitä se pusikon pellettituotanto nyt sitten olikaan, niin sillä hinnalla sen kunta voi ostaa, kaavoittaa ja myydä huutokaupalla. Tässä kiinteistöverosysteemissä touhu on jopa siinä mielessä helpompaa, ettei kaupungin tarvitse välttämättä edes pakkolunastaa maata, vaan se voi kaavoittaa maan, lyödä sille sen suuruisen kiinteistöveron, joka vastaa suunnilleen kaavoituksen markkina-arvoa ja sitten jättää omistajan harkittavaksi, haluaako itse rakentaa siihen jotain vai myydä jollekin muulle. Nykysysteemissähän tuota halvalla pakkolunastamista tarvitaan, kun se maa kaavoituksen jälkeen on älyttömän paljon arvokkaampaa kuin ennen kaavoitusta.

[Kraken]

Et ole rehellinen jutuissasi

Kyllä minä olen rehellinen, mutta kärryllä pysyminen on työlästä eikä vastaukset sen takia ole täydellisiä.

Kirjoitat kilometrin pitkiä pieniksi palasiksi pilkottuja vastauksia, jotka rönsyilevät joka suuntaan. Täsmennät ja korjailet kantojasi lukuisia kertoja keskustelun edetessä. Tavattoman sekava keskustelutekniikkasi aiheuttaa sen, että muut kun sinä itse, eivät pysty seuraamaan kymmeniä yksityiskohtia joita nostat esiin, muuta kun pinnallisesti.

Ajallisesti ei ole mielkästä vastaa kaikkiin kannanottoihisi, jotka lisäksi villisti hyppivät ketjun aiheen ulkopuolelle. Kun vastaa osaan niistä, takerrut vastaamattomiin asoihin ja aloitat uuden monisivuisen keskusteluhaaran niistä.

Yrität ilmeisesti korvaa laadun määrällä, toistoilla ja loputtomalla vakuutelulla mallisi oikeellisuudesta. Lopputulos ei ole muiden vakuuttaminen vaan karkottaminen. Päädyt pitämään dialogia muutaman sinnikkään kirjoittajan kanssa.

[jka]

Ei ilmaiseksi, vaan sen kaavoittamattoman pusikon hinnalla. Mitä se pusikon pellettituotanto nyt sitten olikaan, niin sillä hinnalla sen kunta voi ostaa, kaavoittaa ja myydä huutokaupalla. Tässä kiinteistöverosysteemissä touhu on jopa siinä mielessä helpompaa, ettei kaupungin tarvitse välttämättä edes pakkolunastaa maata, vaan se voi kaavoittaa maan, lyödä sille sen suuruisen kiinteistöveron, joka vastaa suunnilleen kaavoituksen markkina-arvoa ja sitten jättää omistajan harkittavaksi, haluaako itse rakentaa siihen jotain vai myydä jollekin muulle. Nykysysteemissähän tuota halvalla pakkolunastamista tarvitaan, kun se maa kaavoituksen jälkeen on älyttömän paljon arvokkaampaa kuin ennen kaavoitusta.

Ei nykysysteemissä mitään halvalla pakkolunastusta tarvita. Kaikki suuremmat hankkeet tehdään maankäyttösopimuksin maanomistajien kanssa. Kunnallistekniikan rahoittaa yksinomaan maanomistajat. Tämän lisäksi maanomistajat maksavat kunnalle kaavoitusmaksua yms. niin paljon, että kylllä tuo ansioton arvonnousu tulee melkoisen hyvin maksettua kun ottaa huomioon, että riski on kokonaan maanomistajilla. Jos he eivät kaavoituksen jälkeen saakkaan tontteja myydyksi niin persnettoa tulee ja paljon kun maanomistaja joutuu rahoittamaan koko homman etukäteen lainalla. Tämähän on tilanne esim. Espoon Suurpellossa.

Tämä ansioton arvonnousu jonka nyt näet niin kauhean suurena ongelmana on kertaluonteinen hyppäys ja tapahtuu pelkästään kaavoituksen yhteydessä. Kertaluonteinen arvonnousu pitää verottaa kertaluonteisesti. Sinun mallisi verottaa kaikkea ja kaiken aikaa kun suurin ongelma on kertaluonteinen.

Itse esitin tuossa jo edellä mallin joka korjaa tätä kertaluonteista ongelmaa. Tähän lisätään vielä sanktioita jossa kiinteistöveroa nostetaan jos maankäyttösopimusneuvottelut ei tuota tulosta edes välimiehen kautta niin koko ongelma on hoidettu. Tuo kaavoituksen yhteydessä syntyvä arvonnousu on täysin triviaali hoitaa kertaluonteisena ongelmana ilman että pitää koko systeemiä pistää uusiksi.

[sr]

Ei nykysysteemissä mitään halvalla pakkolunastusta tarvita. Kaikki suuremmat hankkeet tehdään maankäyttösopimuksin maanomistajien kanssa. Kunnallistekniikan rahoittaa yksinomaan maanomistajat. Tämän lisäksi maanomistajat maksavat kunnalle kaavoitusmaksua yms. niin paljon, että kylllä tuo ansioton arvonnousu tulee melkoisen hyvin maksettua kun ottaa huomioon, että riski on kokonaan maanomistajilla. Jos he eivät kaavoituksen jälkeen saakkaan tontteja myydyksi niin persnettoa tulee ja paljon kun maanomistaja joutuu rahoittamaan koko homman etukäteen lainalla. Tämähän on tilanne esim. Espoon Suurpellossa.

Olen samaa mieltä, että uusien kaavoitusten kohdalla touhu voidaan hoitaa jotenkin kaavoitusmaksulla. Tosin tässä jää markkinamekanismi käyttämättä. Parempi olisi ostaa maa kaavoittamattomana kunnalle ja sitten huutokaupata, jolloin kaavoituksen arvo tulisi selvitettyä markkinoilla. Nykysysteemissä vaarana on se, että kaavoitusmaksuksi asetetaan liian alhainen hinta, jolloin tosiaan maanomistajien taskuun sujahtaa ansiotonta arvonnousua. Koska kaavoitusmaksulla ei ole markkinoista riippuvaa tekijää, vaan on virkamiesten tai poliitikkojen asettama, se on altis korruptiolle.

Mutta kuten sanoin, kiinteistöveroa ei tarvita uusien kaavoitusalueiden arvonnousun ulosmittaamiseen, se onnistuu tuolla ehdottamallani huutokaupalla tai sitten tuolla kaavoitusmaksulla. Jos siis tämä haluttaisiin säilyttää, voisi kiinteistöveron toteuttaa niin, että kiinteistöveroon tehtäisiin tuon kaavoitusmaksun + kunnallistekniikan rakentamiskustannuksen suuruinen leikkaus ensimmäisiksi vuosiksi.

Kiinteistöveron tarkoitus oli vaikuttaa ennen kaikkea jo rakennettujen asuntojen alla olevan maan arvonkehitykseen.

Tämä ansioton arvonnousu jonka nyt näet niin kauhean suurena ongelmana on kertaluonteinen hyppäys ja tapahtuu pelkästään kaavoituksen yhteydessä. Kertaluonteinen arvonnousu pitää verottaa kertaluonteisesti. Sinun mallisi verottaa kaikkea ja kaiken aikaa kun suurin ongelma on kertaluonteinen.

Ok, miten ajattelit estää sen, että jo rakennetun alueen X arvo nousee siksi, että siellä asumisesta tulee haluttua? Esimerkkinä vaikka juuri tuo Espoo, joka oli 40 vuotta sitten pieni uinuva kaupunkipahanen, mutta on nyt valtakunnan toiseksi suurin kaupunki ja haluttu asuinpaikka. Siellä olleet vanhat asunnot ovat siis kokeneet arvonnousun, joka ei perustu siihen, että nämä asukkaat olisiva tehneet asuntojensa hyväksi jotain muuta kuin korkeintaan pitäneet rakennukset samassa kunnossa kuin ne olivat heidän ne ostaessaan.

Ja toisaalta kuplien puhjetessa eivät ne viimeiset omistajat ole tuhonneet mitään niistä asunnoistaan, vaan hintaromahdukset johtuvat lähes aina omistajista täysin riippumattomista seikoista. Minusta tämän komponentin poistaminen asuntokaupasta olisi hyvä asia.

Itse esitin tuossa jo edellä mallin joka korjaa tätä kertaluonteista ongelmaa. Tähän lisätään vielä sanktioita jossa kiinteistöveroa nostetaan jos maankäyttösopimusneuvottelut ei tuota tulosta edes välimiehen kautta niin koko ongelma on hoidettu. Tuo kaavoituksen yhteydessä syntyvä arvonnousu on täysin triviaali hoitaa kertaluonteisena ongelmana ilman että pitää koko systeemiä pistää uusiksi.

Olen samaa mieltä, että kaavoituksen yhteydessä tapahtuvan arvonnousun ulosmittaamiseen ei välttämättä tarvita kiinteistöverosysteemiä. Koitin vain kuvata sitä, että se olisi mahdollista tehdä myös kiinteistöverolla ja saataisiin sama lopputulos.

Kerro sinä nyt puolestasi, miten ilman kiinteistöveroa ulosmittaisit sen arvonnousun, joka tapahtuu rakennusten ollessa olemassa tai toisaalta kompensoisit oikealla tavoin (=markkinahintaisesti) kunnan tekemien asuntojen arvoa alentavien toimien vaikutukset asuntojen omistajille? Markkinahintoja seuraavien kiinteistöverojen avulla tämä tapahtuisi automaattisesti.

[jmk]

Ok, miten ajattelit estää sen, että jo rakennetun alueen X arvo nousee siksi, että siellä asumisesta tulee haluttua?

Miksi ihmeessä se pitäisi estää?

On täysin markkinatalouden mukaista, että jonkin hyödykkeen arvo voi nousta, jos siitä tulee haluttu. Tällaiset arvonvaihtelut nimenomaan kuuluvat omistajalle.

[jka]

Ok, miten ajattelit estää sen, että jo rakennetun alueen X arvo nousee siksi, että siellä asumisesta tulee haluttua?

Ei ole olemassa mitään pitkän ajan arvonnousua.

Asuntojen reaaliarvo ei nouse. Maan reaaliarvo ei nouse muuten kuin kaavoituksen yhteydessä. Ja tuokin hyppäys johtuu puhtaasti lakiteknisistä syistä eikä tämäkään näy missään asuntojen hintojen ja maan hinnan pitkäaikaisissa tilastoissa.

Edes Manhattanin keskustan maan tai asuntojen reaaliarvo ei ole kehittynyt yhtään paremmin kuin keskimäärin koko USA:ssa viimeisen 100 vuoden aikana. Ei ole olemassa tuollaista ilmiötä kuin maan kallistuminen jossain tietyssä paikassa. Maan ja kiinteistöjen reaalituotto on nolla ihan joka paikassa kun aikajänteeksi otetaan riittävän pitkä aika.

Maalla ja asunnoilla voit tienata arvonnousulla jos veivaat riittävän lyhytaikaista peliä. Tällainen on täysin samanlaista sijoittamista samanlaisella riskillä kuin mihin tahansa vaihtuvahintaiseen hyödykkeeseen sijoittaminen. Tämä tuotto verotetaan jo nyt myyntivoiton verona. Jos mennään hintasyklejä pidemmälle ajanjaksolle niin ei ole mitään tuottoa. Ei Manhattanilla, ei Helsingin keskustassa, eikä Espoon pelloilla.

[gloaming]

Kuplan puhkeamista veikkaa tällä kertaa CommerzBank aus Deutschland:

http://www.taloussanomat.fi/asuminen/2013/05/17/pankki-asuntojen-hinnat-voivat-romahtaa-suomessa/20137045/310

[sr]

Ok, miten ajattelit estää sen, että jo rakennetun alueen X arvo nousee siksi, että siellä asumisesta tulee haluttua?

Miksi ihmeessä se pitäisi estää?

On täysin markkinatalouden mukaista, että jonkin hyödykkeen arvo voi nousta, jos siitä tulee haluttu. Tällaiset arvonvaihtelut nimenomaan kuuluvat omistajalle.

Ei ole markkinatalouden mukaista, että hyödykkeen arvo, johon omistaja ei ole vaikuttanut, nousee. Markkinatalous on toki tässä asiassa siten mukana, että se jakaa resurssit sen mukaan, miten niistä kukin on valmis maksamaan (eli korkean kiinteistöveron alueelle muuttavat ne, joilla on eniten varaa maksaa asumisestaan).

Markkinatalouden juju on siinä, että se toisaalta kannustaa ihmisiä tuottamaan sellaista, jolle on kysyntää ja allokoi resurssit niin, että ne ovat niiden käytössä, jotka saavat niistä eniten hyötyä. Kumpikaan näistä periaatteista ei tässä esittämässäni systeemissä mene pieleen. Maata ei voi tuottaa lisää, joten siihen kohdistuva verotus ei jätä ihmisiä tuottamasta maata. Maa menee niiden käyttöön, jotka uskovat parhaiten siitä hyötyvänsä, koska he ovat valmiita maksamaan tonteista eniten. Ja siis kaiken päälle korkeampi kiinteistöverotuotto mahdollistaa kuntia alentamaan tuloveroprosenttejaan ja sitä kautta tukea markkinoiden toimintaa hyvinvoinnin tuotannossa.

Yksityisomistukseen perustuvan talousjärjestelmän etu ei perustu siihen, että ilman omistajien toimintaa heidän omistustensa arvo nousee. Sen etu perustuu ennen kaikkea siihen, että tuotetun hyvinvoinnin arvo menee sille tuottajalle, koska tämä kannustaa ihmisiä tuottamaan hyvinvointia. Tuo edellinen ei kannusta ihmisiä yhtään mihinkään, eikä siksi sen poisjääminen johda huonompaan yhteiskuntaan.

[sr]

Ok, miten ajattelit estää sen, että jo rakennetun alueen X arvo nousee siksi, että siellä asumisesta tulee haluttua?

Ei ole olemassa mitään pitkän ajan arvonnousua.

Sinun mukaasi Helsingin keskustan asuntojen nykyhinnasta 50% on maan hintaa. Oliko tämä tosiaan tilanne 200 vuotta sitten tai edes 100 vuotta sitten? Kun ensimmäiset talot Helsingin nykykeskustaan rakennettiin, niin pitikö näiden rakentajien todellakin maksaa yhtä paljon kaavoitusmaksua kuin mitä kyseisten talojen rakentaminen maksoi?

Asuntojen reaaliarvo ei nouse. Maan reaaliarvo ei nouse muuten kuin kaavoituksen yhteydessä. Ja tuokin hyppäys johtuu puhtaasti lakiteknisistä syistä eikä tämäkään näy missään asuntojen hintojen ja maan hinnan pitkäaikaisissa tilastoissa.

Eli siis vaikkapa Espoossa 1950-luvulla rakennettujen asuntojen kaavoitushinnat olivat samoja kuin ne ovat nyt inflaatiokorjattuna?

Edes Manhattanin keskustan maan tai asuntojen reaaliarvo ei ole kehittynyt yhtään paremmin kuin keskimäärin koko USA:ssa viimeisen 100 vuoden aikana. Ei ole olemassa tuollaista ilmiötä kuin maan kallistuminen jossain tietyssä paikassa. Maan ja kiinteistöjen reaalituotto on nolla ihan joka paikassa kun aikajänteeksi otetaan riittävän pitkä aika.

Ensinnäkin, mistä tuota hintavertailua voisi tehdä? Olisin kiinnostunut näkemään sen, mitä hinnat olivat Manhattanilla 100 vuotta sitten ja miten ne ovat kehittyneet.

Toiseksi Manhattan oli jo 100 vuotta sitten täyteen rakennettu. Sen vuoksi siellä ei hinta enää kovin paljon voi nousta sen vuoksi, että se tulisi halutummaksi paikaksi asua. Ennemminkin pitäisi katsoa, miten hinta kehittyi tuota edeltävänä 100:na tai 200:na vuotena. Tämä kertoisi paremmin sen, miten niiden Espoon pelloille rakennettujen asuntojen alla olevan maan hinta tulee muuttumaan pääkaupunkiseudun edelleen kasvaessa nykyisestään.

Maalla ja asunnoilla voit tienata arvonnousulla jos veivaat riittävän lyhytaikaista peliä. Tällainen on täysin samanlaista sijoittamista samanlaisella riskillä kuin mihin tahansa vaihtuvahintaiseen hyödykkeeseen sijoittaminen. Tämä tuotto verotetaan jo nyt myyntivoiton verona. Jos mennään hintasyklejä pidemmälle ajanjaksolle niin ei ole mitään tuottoa. Ei Manhattanilla, ei Helsingin keskustassa, eikä Espoon pelloilla.

Ensinnäkin, yksi ehdotukseni pointti oli juuri poistaa tuo peliosuus ihmisten elämän suurimmasta ostoksesta, eli asunnosta. Minusta suurelle osalle ihmisiä asunto on ennemminkin paikka asua kuin jokin pelimerkki ruletissa. Ne, jotka haluavat pelata, voivat minun puolestani tehdä sen asioilla, joilla on vähemmän merkitystä ihmisten elämään. Se ei lohduta juuri 1989 asunnon ostanutta, että pitkällä aikavälillä reaalihinnat eivät muutu, kun hänen asuntonsa hinta on parin vuoden päästä mennyt puoleen.

Toiseksi, asuntotuottoa ei muuten edes veroteta myyntivoittona, jos itse asut asunnossa tarpeeksi pitkään. Tämä onkin järkevää, koska muuten se tekisi asuntojen vaihtamisen nousevien hintojen olosuhteissa hyvin hankalaksi, kun jopa samanarvoiseen asuntoon vaihtaminen tarkoittaisi sitä, että pitäisi jostain repiä vanhan asunnon myyntivoittoverorahat.

[jka]

Sinun mukaasi Helsingin keskustan asuntojen nykyhinnasta 50% on maan hintaa. Oliko tämä tosiaan tilanne 200 vuotta sitten tai edes 100 vuotta sitten? Kun ensimmäiset talot Helsingin nykykeskustaan rakennettiin, niin pitikö näiden rakentajien todellakin maksaa yhtä paljon kaavoitusmaksua kuin mitä kyseisten talojen rakentaminen maksoi?

Mitä ihmeen kaavoitusmaksua? Ei kaavoitusmaksu ole oleellinen asia, eikä kaavoitus ylipäätään kun puhutaan pitkäaikaisesta maan reaalihinnan muutoksesta.

Maan reaaliarvo on tarjota pinta-ala johon asunnon voi ylipäätään rakentaa. Mitään muuta arvoa maalla ei ole koskaan ollut, eikä mitään muuta arvoa tule koskaan olemaankaan.

Jos mietit ensimmäistä taloa joka Helsingin nykyiselle keskustan alueelle rakennettiin niin tämä rakennettiin koko alueen parhaalle paikalle. Eli tontin reaaliarvo oli alueen paras paikka jo silloin kun ensimmäinen talo alueelle syntyi. Alueen paras paikka Helsingissä on edelleen reaaliarvoltaan ihan sama mitä se oli joskus 1500-luvulla. Ei kukaan ole valmis maksamaan alueen parhaasta paikasta reaalisesti enempää kuin minään muunakaan aikana koska tuo alla oleva reaaliarvo ei oikeasti muutu. Se on edelleen vain paras paikka. Ei yhtään enempää, eikä vähempää. Tontti ei tuota yhtään enempää reaaliarvoa sen omistajalle kuin 1500-luvullakaan.

1800-luvulla Helsingin alueen parhaalle paikalle rakennettiin kerrostalo. Mutta edelleen tontin reaalinen arvo pysyi pohjimmiltaan samana. Ainoastaan alueen parhaalle paikalle pystyttin asuttamaan enemmän ihmisiä. Mutta ei näillä ihmisillä ole minkäänlaista tarvetta maksaa alueen parhaasta paikasta reaalisesti yhtään enempää koska eivät reaalisesti myöskään saa yhtään enempää.

Nyt Helsingin keskusta on täyteen rakennettu. Ainoa mahdollisuus lisätä asuntoja parhaalla paikalla on joko laajentaa nykyistä kerrostaloa tai purkaa se ja rakentaa uusi. Jos nykyinen puretaan niin ei sen alla olevan maan reaaliarvo nouse siitä yhtään purkamisen yhteydessä. Purkamisen jälkeen siihen rakennetaan uusi johon mahtuu enemmän asukkaita. Edelleenkään maan reaaliarvo ei muutu. Maan arvo on ainoastaan sen sijainti ja sijainti on reaalisesti edelleen sama. Helsingin paras. Kukaan ei ole edelleenkään valmis maksamaan parhaasta paikasta enempää kuin aikaisemmin.

[sr]

Sinun mukaasi Helsingin keskustan asuntojen nykyhinnasta 50% on maan hintaa. Oliko tämä tosiaan tilanne 200 vuotta sitten tai edes 100 vuotta sitten? Kun ensimmäiset talot Helsingin nykykeskustaan rakennettiin, niin pitikö näiden rakentajien todellakin maksaa yhtä paljon kaavoitusmaksua kuin mitä kyseisten talojen rakentaminen maksoi?

Mitä ihmeen kaavoitusmaksua? Ei kaavoitusmaksu ole oleellinen asia, eikä kaavoitus ylipäätään kun puhutaan pitkäaikaisesta maan reaalihinnan muutoksesta.

Kaavoitusmaksu kertoo sen, mikä on kaavoituksen arvo verrattuna muihin asioihin, kuten rahaan.

Maan reaaliarvo on tarjota pinta-ala johon asunnon voi ylipäätään rakentaa. Mitään muuta arvoa maalla ei ole koskaan ollut, eikä mitään muuta arvoa tule koskaan olemaankaan.

No, jos noin määrittelet "reaaliarvon", niin tietenkään se ei muutu mihinkään. Tuolla määritelmällä ei tietenkään muutu minkään muunkaan reaaliarvo. Yleensä kuitenkin reaaliarvon muutos määritellään niin, että otetaan asian nominaaliarvo rahassa mitattuna hetkellä t0 ja verrataan tätä nominaaliarvoon hetkellä t1 huomioituna tuossa välillä tapahtuneella rahanarvon alenemisena. Näin uskon tehdyn esim. sen Kaptahin postaaman käyrästön kohdalla. Jos sinun määritelmäsi pätisi, olisi viiva luonnollisesti vaakasuora, koska tietenkään se, että pinta-ala, johon voi asunnon ylipäätään rakentaa, ei ole tuossa välissä muuttunut mihinkään. Etenkään se ei muuttunut mihinkään välillä 1989-1992.

Jos mietit ensimmäistä taloa joka Helsingin nykyiselle keskustan alueelle rakennettiin niin tämä rakennettiin koko alueen parhaalle paikalle. Eli tontin reaaliarvo oli alueen paras paikka jo silloin kun ensimmäinen talo alueelle syntyi.

Varmaan. Tästä ei kuitenkaan varmaan maksettu muulle yhteiskunnalle juuri mitään, vaan kyseinen rakentaja vain rakensi talon. Se reaaliarvon muutos, josta minä puhun, on se, minkä kyseisen maapläntin arvo on noussut sen ansiosta, että ympärille on rakentunut Suomen pääkaupunki. Tähän sillä ensimmäisen talon rakentajalla ei ole mitään ansiota. Nyt meidän on mahdollista todeta, kuten sinä teit, että kyseisen talon alla olevan maan arvo on satoja tuhansia euroja, koska kyseisellä paikalla olevien asuntojen hinta on huomattavasti korkeampi kuin muualla olevien laadultaan samanlaisten asuntojen. Tämä on se hinta, minkä minä haluaisin pysyä nollassa pitkällä aikavälillä. Jos et halua kutsua sitä reaaliarvoksi, niin kutsu sitten jollain toisella nimellä. Muuten, tuolla sinun määritelmälläsi se reaaliarvo ei muuttuisi mihinkään, vaikka otettaisiin käyttöön minkälaisia kiinteistöveroja.

Nyt Helsingin keskusta on täyteen rakennettu. Ainoa mahdollisuus lisätä asuntoja parhaalla paikalla on joko laajentaa nykyistä kerrostaloa tai purkaa se ja rakentaa uusi. Jos nykyinen puretaan niin ei sen alla olevan maan reaaliarvo nouse siitä yhtään purkamisen yhteydessä. Purkamisen jälkeen siihen rakennetaan uusi johon mahtuu enemmän asukkaita. Edelleenkään maan reaaliarvo ei muutu. Maan arvo on ainoastaan sen sijainti ja sijainti on reaalisesti edelleen sama. Helsingin paras. Kukaan ei ole edelleenkään valmis maksamaan parhaasta paikasta enempää kuin aikaisemmin.

Miten niin ei ole? Nyt hän on valmis maksamaan satoja tuhansia euroja enemmän kuin maksaisi samantasoisesta asunnosta jossain muualla. Silloin, kun kaupungin ensimmäinen talo rakennettiin, siitä tontista ei maksettu lähellekään samanlaisia rahasummia reaalisesti mitattuna (esim. suhteessa siihen, mitä talon rakentaminen maksoi). Minusta tämä kertoo siitä reaaliarvon muutoksesta. En ymmärrä, miten voit puhua reaaliarvosta määritellen sen pinta-ala, johon voi rakentaa talo ja sitten heti perään puhua rahalla maksamisesta, joka juuri suhteuttaa tuon arvon kaikkeen muuhun. Juuri tämä muuhun suhteutettu arvo minusta muuttuu ajan kuluessa.

[jka]

No, jos noin määrittelet "reaaliarvon", niin tietenkään se ei muutu mihinkään. Tuolla määritelmällä ei tietenkään muutu minkään muunkaan reaaliarvo. Yleensä kuitenkin reaaliarvon muutos määritellään niin, että otetaan asian nominaaliarvo rahassa mitattuna hetkellä t0 ja verrataan tätä nominaaliarvoon hetkellä t1 huomioituna tuossa välillä tapahtuneella rahanarvon alenemisena. Näin uskon tehdyn esim. sen Kaptahin postaaman käyrästön kohdalla. Jos sinun määritelmäsi pätisi, olisi viiva luonnollisesti vaakasuora, koska tietenkään se, että pinta-ala, johon voi asunnon ylipäätään rakentaa, ei ole tuossa välissä muuttunut mihinkään. Etenkään se ei muuttunut mihinkään välillä 1989-1992.

Reaalihinta rahassa mitattuna ei myöskään muutu.

Tuo käyrä on suora kun ajanjaksoksi laitetaan riittävän pitkä. Älä anna suurten paikallisten hinnanvaihteluiden hämätä. Niillä ei ole pitkässä juoksussa mitään tekemistä itse asian kanssa. Maan ja asuntojen reaalihinnan vaihtelu on todettu olevan parhaimmillaan n. 300% ylöspäin. Tuossa Suomen asuntojenhintakäppyrässä ei olla tälläkään hetkellä kuin n. 50% vakiona pysyvän reaalihinnan yläpuolella. Eli asuntojen hinnat voisi nousta reaalisesti meilläkin vielä todella paljon niin edelleen oltaisiin pitkäaikaisten tilastojen sisällä. Ja lopulta sieltä 300% ylihinnoistakin ollaan aina palattu tuohon 100% "suoralle".

Olen lukenut kaikki maan ja asuntojen pitkäaikaisia hintoja koskevat tutkimukset. Missään ei ole tullut esiin, että maan tai asuntojen reaalihinnat nousisivat pitkässä juoksussa. Siitä vaan Google kauniiseen käteen ja esitä luotettava tilasto tai tutkimus, että maan reaalihinta nousee sanotaan nyt aluksi vaikka 100 vuoden periodilla.

Asuntojen ja maan hinnan nousu on yksi suurimpia myyttejä johon ihmiset edelleen uskoo ja jonka perusteella tehdään myös politiikkaa. Ei ole ihme, että asuntopolitiikkakin on päin prinkkalaa kun premissit joiden perusteella politiikkaa tehdään on jo lähtokohtaisesti väärät.


Vielä tuosta kaupungin syntymisen ongelmasta. Siitä, että joku rakentaa ensimmäisen talon alueelle jonne myöhemmin syntyy kaupunki. Eihän nyt herranen aika tämän talon ympärille synny kaupunkia ellei juuri tämä ensimmäinen asukas tee jotain asian eteen. Kyllä kaupungin syntyminen on nimenomaan näiden ensimmäisten asukkaiden "uudisraivaajien" työn tulosta. Ei näille uudisraivaajille synny mitään "ansiotonta arvonnousua" tässäkään tapauksessa.

Jos näin kuvittelet niin osta sitten tontti keskeltä erämaata Lapista ja ala odottelemaan sitä ansiotonta arvonnousua kun kaupunki rakentuu jostain mystisestä syystä ympärillesi ilman että laitat itse tikkua ristiin asian eteen.

[jmk]

On täysin markkinatalouden mukaista, että jonkin hyödykkeen arvo voi nousta, jos siitä tulee haluttu. Tällaiset arvonvaihtelut nimenomaan kuuluvat omistajalle.

Ei ole markkinatalouden mukaista, että hyödykkeen arvo, johon omistaja ei ole vaikuttanut, nousee.

No sitten sinulla on joku ihan ikkarioma käsityksesi "markkinataloudesta".

Normaalisti hyödykkeen arvonvaihtelut nimenomaan kuuluvat omistalle, omistajan tarvitsematta erikseen perustella jollekin sr:n sossulautakunnalle mitä nimenomaisia toimenpiteitä omistaja on tehnyt hyödykkeen arvonnousun eteen.

[sr]

On täysin markkinatalouden mukaista, että jonkin hyödykkeen arvo voi nousta, jos siitä tulee haluttu. Tällaiset arvonvaihtelut nimenomaan kuuluvat omistajalle.

Ei ole markkinatalouden mukaista, että hyödykkeen arvo, johon omistaja ei ole vaikuttanut, nousee.

No sitten sinulla on joku ihan ikkarioma käsityksesi "markkinataloudesta".

No, kuullaan sitten sinun määritelmäsi markkinataloudelle. Markkinatalous ei ota kantaa siihen, kenelle voiton pitää mennä vaikkapa tuossa asiassa. Se vain jakaa resurssit markkinavoimia käyttäen.

Normaalisti hyödykkeen arvonvaihtelut nimenomaan kuuluvat omistalle, omistajan tarvitsematta erikseen perustella jollekin sr:n sossulautakunnalle mitä nimenomaisia toimenpiteitä omistaja on tehnyt hyödykkeen arvonnousun eteen.

No, kuka omistaa maan? Maan omistus on kaikkialla maailmassa rajoitettua. Kukaan yksityinen ei omista maata siinä mielessä, että voisi suvereenisti päättää sen käytöstä, vaan kaikkialla maanomistus on muun yhteiskunnan säätelemää. Siinä, että maan ansiottomat arvonvaihtelut menisivät muulle yhteiskunnalle, ei ole mitään epänormaalia. Siinä ehkä sitten olisi, jos maahan tehtyjen parannusten, kuten sen päälle talon rakentamisen arvo menisi muille kuin sille rakentajalle.

Kuten tässäkin ketjussa on käsitelty, maan arvo nousee rajusti siinä vaiheessa, kun se kaavoitetaan asunnoiksi. Tämä arvonnousu ei suinkaan "normaalisti" kuulu maanomistajalle, vaan kaavoittaja ottaa yleensä sen kaavoituksen arvon itselleen.

[Sour-One]

Olikos tämä viestiketju nimeltän: "Suuri asuntojen hintaspekulaatioketju"?

[sr]

Reaalihinta rahassa mitattuna ei myöskään muutu.

Olet tämän väitteen esittänyt jo niin moneen kertaan, että olisi aika jo esittää sille jotain todisteita. Esimerkiksi se esittämäsi Manhattanin maan arvo ei ole noussut viimeiseen 100 vuoteen. Tai sitten vaikka se Espoota koskeva väitteesi. Olisin todella yllättynyt, jos Espoossa, joka on viimeisen 50 vuoden aikana muuttunut rajusti, ei maan arvo olisi noussut.

Olen lukenut kaikki maan ja asuntojen pitkäaikaisia hintoja koskevat tutkimukset. Missään ei ole tullut esiin, että maan tai asuntojen reaalihinnat nousisivat pitkässä juoksussa. Siitä vaan Google kauniiseen käteen ja esitä luotettava tilasto tai tutkimus, että maan reaalihinta nousee sanotaan nyt aluksi vaikka 100 vuoden periodilla.

Ei se noin toimi. Sinä olet esittänyt väitteen, sinä otat Googlen käteen ja etsit ne väitettäsi tukevat tilastot.

Vielä tuosta kaupungin syntymisen ongelmasta. Siitä, että joku rakentaa ensimmäisen talon alueelle jonne myöhemmin syntyy kaupunki. Eihän nyt herranen aika tämän talon ympärille synny kaupunkia ellei juuri tämä ensimmäinen asukas tee jotain asian eteen. Kyllä kaupungin syntyminen on nimenomaan näiden ensimmäisten asukkaiden "uudisraivaajien" työn tulosta. Ei näille uudisraivaajille synny mitään "ansiotonta arvonnousua" tässäkään tapauksessa.

Ajatellaan, että meillä on kaksi uudisraivaajaa, joista toinen tekee paljon työtä sen hyväksi, että se kyläpahanen lähtee kasvamaan kaupungiksi ja toinen ei tee mitään. Luonnollisesti kummankin tonttien arvo kasvaa samalla tavoin. Tästä vapaamatkustajaongelmasta selvitään tietenkin tekemällä kollektiivisia päätöksiä, mutta nyt joudutaan siihen ongelmaan, että mitä tehdään sellaisten koko kaupungin arvostusta nostavien asioiden kohdalla, jotka eivät tee sitä tasaisesti kaikille, vaan jopa saattavat laskea arvostusta joillain alueilla. Jos tuo arvostuksen nousu jaetaan puhtaasti sen mukaan, miten kunkin yksittäisen omistajan tontin arvo on noussut, tällaiset asiat jäävät tekemättä.

Otin aiemmin esimerkkinä moottoritien. Tällaisen rakentaminen voi parantaa yleisesti kaupungin tonttien arvoa liikenneyhteyksien parantuessa, mutta tämä parannus ei jakaudu tasaisesti kaupunkilaisten kesken. Kaukana moottoritiestä asuvat eivät välttämättä saa siitä mitään hyötyä, eikä heidän tonttiensa arvo nouse. Toisaalta ihan moottoritien kyljessä olevien tonttien arvo voi meluhaitan vuoksi jopa laskea. Keskimäärin tonttien arvo voi kuitenkin nousta. Et ole toistaiseksi ottanut tähän asiaan mitään kantaa. Olisinkin nyt kiinnostunut kuulemaan, miten sinusta tämä ongelma nykysysteemissä ratkeaa ja meneekö se oikeudenmukaisesti? Itse väitäisin, että seurauksena on nimbyilyä. Minun ehdottamani systeemi, jossa kiinteistövero on riippuvainen alueen asuntojen markkinahinnoista tasoittaa minusta paremmin tällaisten yhdessä päätettyjen projektien hyödyt eri asukkaiden välillä. Tietenkin kuntademokratiassa voidaan juntata päätöksiä 51%:n enemmistöllä läpi, mutta ei se minusta tarkoita, ettei ongelmaa olisi.

[jka]

Ei se noin toimi. Sinä olet esittänyt väitteen, sinä otat Googlen käteen ja etsit ne väitettäsi tukevat tilastot.

No tässä ensimmäinen Google hitti aiheesta.

100 years of Commercial Real Estate prices in Manhattan

ABSTRACT
This paper is able to put together a data base of 86 repeat sales transactions for office
properties in lower and mid town Manhattan spanning the years from 1899 through 1999.
Using this limited data base, decade-interval changes in real property prices are estimated
- with varying degrees of precision. Our conclusions are two. First, adjusting for
inflation, commercial office property values are 30% lower in 1999 than they were in
1899. Secondly, within any decade values often rise and fall by 20-50% in real terms.
With these results, the long term appreciation in commercial property is seen to be no
greater than inflation and to experience considerable decadal risk.

Loput saat kaivaa itse jos asia kiinnostaa

Otin aiemmin esimerkkinä moottoritien.
...

Tuo on (kaavoitus)politiikkaa. Olen jo aiemmin sanonut, että kaavoitus on ongelma mutta tuo on ainoastaan poliittinen, lainsäädännöllinen ja sopimustekninen ongelma. Kertaluonteiset poliittiset, lainsäädännölliset tai sopimukselliset ongelmat hoidetaan näiden sisällä.

[sr]

Ei se noin toimi. Sinä olet esittänyt väitteen, sinä otat Googlen käteen ja etsit ne väitettäsi tukevat tilastot.

No tässä ensimmäinen Google hitti aiheesta.

100 years of Commercial Real Estate prices in Manhattan

Tuo voi antaa osviittaa, mutta käsittääkseni keskustelimme tässä asuntojen, emme liikehuoneistojen hintakehityksestä.

Otin aiemmin esimerkkinä moottoritien.
...

Tuo on (kaavoitus)politiikkaa. Olen jo aiemmin sanonut, että kaavoitus on ongelma mutta tuo on ainoastaan poliittinen, lainsäädännöllinen ja sopimustekninen ongelma. Kertaluonteiset poliittiset, lainsäädännölliset tai sopimukselliset ongelmat hoidetaan näiden sisällä.

No, onko sopimusteknisesti koskaan korvattu jostain kunnallisesta projektista seuraavaa asuntojen hinnanalenemista?

[jka]

Tuo voi antaa osviittaa, mutta käsittääkseni keskustelimme tässä asuntojen, emme liikehuoneistojen hintakehityksestä.

Tuossa oli heti ensimmäisessä kappaleessa viitteitä myös maan hintaan vieläpä New Yorkin maan hintaan ennen 1900-lukua jolloin suurin väestönkasvukin tapahtui. Ja asuntojen hinnoistakin löytyy tuostakin ihan riittävästi viitteitä. Älä nyt ihan uusavuttomaksi heittäydy vai etkö edes lukenut tuota?

No, onko sopimusteknisesti koskaan korvattu jostain kunnallisesta projektista seuraavaa asuntojen hinnanalenemista?

Tottakai on. Suomen lainsäädännössä on omaisuudensuoja ja se koskee myös kunnan aiheutttamaa pakkolunastusta tai pelkästään haitan aiheuttaman arvon alentumisen korvaamista.

Nykyään pyritään kyllä toteuttamaan maankäyttösopimuksin suuremmat hankkeet myös silloin kuin kaavoitus aiheuttaa arvon nousun sijaan haittaa maan omistajille. Pakkolunastuslakiin turvaudutaan hyvin harvoin, mutta ilman maanomistajan kanssa tehtävää sopimustakin täysi korvaus pitää maksaa kaikesta haitasta.

[sr]

Tottakai on. Suomen lainsäädännössä on omaisuudensuoja ja se koskee myös kunnan aiheutttamaa pakkolunastusta tai pelkästään haitan aiheuttaman arvon alentumisen korvaamista.

Pakkolunastus on nyt asia erikseen, eikä liity tähän. Sinällään muuten jo se, että kyse on pakkolunastuksesta, viittaa siihen, ettei hinta ole vapaaehtoisilla markkinoilla asetettu.

Mutta minkälaisissa tapauksissa noita arvonalennusten korvaamisia on maksettu?

Nykyään pyritään kyllä toteuttamaan maankäyttösopimuksin suuremmat hankkeet myös silloin kuin kaavoitus aiheuttaa arvon nousun sijaan haittaa maan omistajille. Pakkolunastuslakiin turvaudutaan hyvin harvoin, mutta ilman maanomistajan kanssa tehtävää sopimustakin täysi korvaus pitää maksaa kaikesta haitasta.

En nyt siis puhu siitä, kun joku projekti aiheuttaa haittaa sille, jonka omistamalle maalle se tehdään, vaan niille, jotka ovat projektin läheisyydessä. Sanotaan vaikka, että rakennetaan asunnottomille juopoille asuntola. Kyseinen asuntola aiheuttaa sen, että sen ympäristössä sitten pyörii enemmän juoppoja kuin muuten pyörisi. Enpä usko, että tätä kompensoidaan kellekään lähistön asujalle mitenkään. Seuraus tästä on luonnollsesti hirveä nimbyily.

[jka]

Mutta minkälaisissa tapauksissa noita arvonalennusten korvaamisia on maksettu?

Tuossa muutama todellinen esimerkki.

Maisemahaittoihin liittyvä korvauskäytäntö

En nyt siis puhu siitä, kun joku projekti aiheuttaa haittaa sille, jonka omistamalle maalle se tehdään, vaan niille, jotka ovat projektin läheisyydessä. Sanotaan vaikka, että rakennetaan asunnottomille juopoille asuntola. Kyseinen asuntola aiheuttaa sen, että sen ympäristössä sitten pyörii enemmän juoppoja kuin muuten pyörisi. Enpä usko, että tätä kompensoidaan kellekään lähistön asujalle mitenkään. Seuraus tästä on luonnollsesti hirveä nimbyily.

Tämä menee jo politiikan puolelle kokonaan. Minun mielestä koko Helsingin politiikka (ei vain kaavoitus- ja asuntopolitiikka) vaan kaikki Helsingin poliittiset päätökset laskevat kiinteistöni arvoa. Minne voin lähettää laskun?

Todellinen kiinteistön arvon lasku ei ole sama asia kuin nimbyilijän käsitys asiasta. Tuollainen asuntola ei laske naapurin kiinteistön arvoa yhtään enempää kuin muutaman kilometrin säätellä olevan ympyrän sisällä kaikkien arvoa. Tämän ympyrän vieressä on sitten joku muu juoppoasuntola, joka laskee taas sillä alueella ihan vastaavasti. Helsingin ja muidenkin kaupunkien politiikka laskee kyllä kaikkien arvoa ihan tasapuolisesti.

Se, että joku rakentaa omistamalleen tontille sellaista jonka kaava sallii ei ole ongelma. Ongelmat jotka pitää oikeasti korvata syntyvät kaavoitusvaiheessa ja ne myös siinä vaihessa korvataan.

[sr]

Tämä menee jo politiikan puolelle kokonaan. Minun mielestä koko Helsingin politiikka (ei vain kaavoitus- ja asuntopolitiikka) vaan kaikki Helsingin poliittiset päätökset laskevat kiinteistöni arvoa. Minne voin lähettää laskun?

Et minnekään, koska vaikka sinulla olisi esittää todisteita siitä, mitä markkina-arvolle alueen asunnoille on käynyt, niin poliittisista syistä ei sinulle mitään makseta. Tämä etenkin siis sellaisten kiistanalaisten juttujen kohdalla, joiden ajajat sanovat niiden olevan täysin haitattomia. Hommaforumin aihepiiristä löytyy vaikkapa vastaanottokeskukset tai hum. maahanmuuttajien sijoittaminen kaupungin asuntoihin. Jos korvaustouhu tapahtuisi puhtaasti markkina-arvon kautta, ei tarvittaisi mitään poliittista vääntöä siitä, laskiko asunnon arvo oikeasti vai ei. Veikkaisin, että monessa asiassa korvausten maksamiselle ei monessakaan asiassa esteenä ole se, etteikö kunnan kassasta löytyisi rahaa siihen korvaamiseen, vaan siitä, että korvausten maksaminen ylipäätään tarkoittaisi kyseisen asian ajajille, että asiasta sittenkin on myös joillekin haittaa. Tätä he eivät välttämättä suostu poliittisista syistä myöntämään (ihan niin kuin nimbyt haluavat liioitella haittoja), mistä sitten seuraa se, ettei korvauksia makseta.

Todellinen kiinteistön arvon lasku ei ole sama asia kuin nimbyilijän käsitys asiasta. Tuollainen asuntola ei laske naapurin kiinteistön arvoa yhtään enempää kuin muutaman kilometrin säätellä olevan ympyrän sisällä kaikkien arvoa. Tämän ympyrän vieressä on sitten joku muu juoppoasuntola, joka laskee taas sillä alueella ihan vastaavasti. Helsingin ja muidenkin kaupunkien politiikka laskee kyllä kaikkien arvoa ihan tasapuolisesti.

Mutta kun nimbyily perustuu juuri siihen, että siihen minun ympyrääni ei saa sitä asuntolaa rakentaa, koska se laskee asunnon arvoa. Noita asuntoloita (tai ylipäänsä kunnan projekteja) ei rakenneta kerralla kaikkia, vaan tehdään yhden suhteen oma erityinen päätöksensä. Jos kunnallispolitiikka olisi edes siinä mielessä reilua, että yhdelle alueelle tehty negatiivinen asia tarkoittaisi sitä, että seuraavan kerran tällaista lähiympäristölleen negatiivista, mutta koko kunnalle positiivista asiaa päätettäessä otettaisiin tasapuolisesti huomioon ne aiemmat ratkaisut, olisin kanssasi samaa mieltä, ettei pitkällä aikavälillä ongelmaa ole, mutta hyvin paljon epäilen sitä, että näin olisi asianlaita.  Ennemminkin uskon, että äänekkäimmät saavat tahtonsa läpi ja hiljaiset joutuvat kärsimään. Minun ehdotukseni tarkoittaisi sitä, että kaikki arvonalenemiset kompensoituisivat automaattisesti.

Se, että joku rakentaa omistamalleen tontille sellaista jonka kaava sallii ei ole ongelma. Ongelmat jotka pitää oikeasti korvata syntyvät kaavoitusvaiheessa ja ne myös siinä vaihessa korvataan.

Korvataanko? Uskon, että tuollaiset moottoritiejutut voidaan joskus korvatakin, koska kukaan moottoritien kannattajakaan ei väitä, ettei moottoritiestä ikkunan alla olisi haittaa. Minä puhun ennemminkin sellaisista kyseenalaisemmista asioista, joiden haitallisuus perustuu joskus jopa puhtaasti mielikuviin. Mainitsin tuolla ylempänä pakolaisten vastaanottokeskuksen. En edes tiedä, onko sellaisen lähistölle tulosta kenenkään todelliselle asumismukavuudelle mitään haittaa. Jos kuitenkin täällä hommassa asiaa kysyttäisiin, niin varmasti aika iso joukko välttäisi sellaiselta alueelta asunnon ostamista tai ainakaan ei olisi siitä yhtä paljoa valmis maksamaan. Jos näitä ihmisiä on tarpeeksi, on seurauksena kyseisen alueen asuntojen hintojen lasku.

[starsailor]

Suomessa ja markkintalouksissa on hieno pankkijärjestelmä, kun uusia asuntoja on varaa pitää tyhjinä vuosikausia, ilman merkittäviä hinnan alennuksia. Pankilla on kyllä varaa odottaa, ihmisen on asuttava jossain. Vuodesta toiseen pankki voi laittaa taseeseensa nämä 300ke asunnot ilman alennusta, vaikka ovat olleet tyhjillään, koska niiden arvo ei tunnetusti laske koskaan. Jos jossain vaiheessa joku pankki joutuu ongelmin, kuten etelä-euroopassa, niin no hätä, veronmaksajat saavat osallistua talkoisiin. Sanokaapa toinen teollisuuden ym. ala, jossa varastoa (josta kuitenkin korkeahkot ylläpitokustannukset) voi pitää reservissä vuosikausia kuten näitä pankkien ja rakennusliikkeiden yhteisomistamia kerrostaloja, joista on muutama myyty ja muuten tyhjillään?

[jka]

Mutta kun nimbyily perustuu juuri siihen, että siihen minun ympyrääni ei saa sitä asuntolaa rakentaa, koska se laskee asunnon arvoa.

Kyllä nimbyilystä voi ajatella olevan hyötyäkin. Sehän on lähtökohtaisesti hyvä asia, että ihmiset ajattelevat ympäristöään vaikka sitten vain sen rahallista arvoa.

Sinun mallisi johtaa tässä kohtaa siihen, että mitään vastavoimaa ei ole. Poliitikot voivat rakentaa mitä hullutuksia ihan mihin tahansa ja aina sanoa, että sinähän saat täyden rahallisen korvauksen joten älä valita. Lopputuloksena on todennäköisesti kokonaisuuden kannalta vielä surkeampi tilanne ja kaikkien kiinteistöjen arvo laskenut vieläkin enemmän kuin nykymallissa kaikkien nibyilyjen kompromissina.

[sr]

Mutta kun nimbyily perustuu juuri siihen, että siihen minun ympyrääni ei saa sitä asuntolaa rakentaa, koska se laskee asunnon arvoa.

Kyllä nimbyilystä voi ajatella olevan hyötyäkin. Sehän on lähtökohtaisesti hyvä asia, että ihmiset ajattelevat ympäristöään vaikka sitten vain sen rahallista arvoa.

Sinun mallisi johtaa tässä kohtaa siihen, että mitään vastavoimaa ei ole. Poliitikot voivat rakentaa mitä hullutuksia ihan mihin tahansa ja aina sanoa, että sinähän saat täyden rahallisen korvauksen joten älä valita. Lopputuloksena on todennäköisesti kokonaisuuden kannalta vielä surkeampi tilanne ja kaikkien kiinteistöjen arvo laskenut vieläkin enemmän kuin nykymallissa kaikkien nibyilyjen kompromissina.

Politiikan tulee perustua demokratiaan. Se on poliitikkojen vastavoima, että jos he tekevät kaupungista yleisesti huonon paikan asua tai hassaavat muuten vaan verorahoja, niin he ovat pian entisiä poliitikkoja ja tämä on se, mitä jokainen poliitikko pelkää enemmän kuin ruttoa. Jos demokratian toimimisessa on ongelmia, niihin pitää puuttua, mutta ei sitä kautta, että nimbyillään. Nimbyily johtaa siihen, että äänekkäimmät saavat tahtonsa läpi. Demokratia taas perustuu siihen, että jokaisella on yksi ääni.

Siitä olen samaa mieltä, että se on hyvä asia, jos ihmiset toimivat niin, että asuntojen arvo nousee. Periaatteessa tätä voisi jossain määrin kiinteistöverosysteemissäkin palkita. Jos ihmiset panevat pystyyn jonkun neighbourhood watchin, jolla alueen rikollisuutta pidetään kurissa, heille voisi siitä antaa sitten alennusta kiinteistöverosta, koska tällainen asuntojen arvonnousu ei suinkaan ole ansiotonta. Mutta tämä on minusta eri asia kuin se, että ihmiset vain vastustavat jotain demokraattisesti tehtyä poliittista päätöstä puhtaasti itsekkäistä syistä. Tätä ei minusta mitenkään erityisesti tule suosia yhtään sen enempää kuin vaikkapa veronkiertoa keinona välttää demokraattisesti päätettyjä asioita.

[jka]

Politiikan tulee perustua demokratiaan. Se on poliitikkojen vastavoima, että jos he tekevät kaupungista yleisesti huonon paikan asua tai hassaavat muuten vaan verorahoja, niin he ovat pian entisiä poliitikkoja ja tämä on se, mitä jokainen poliitikko pelkää enemmän kuin ruttoa. Jos demokratian toimimisessa on ongelmia, niihin pitää puuttua, mutta ei sitä kautta, että nimbyillään. Nimbyily johtaa siihen, että äänekkäimmät saavat tahtonsa läpi. Demokratia taas perustuu siihen, että jokaisella on yksi ääni.

Kaavoitus on se vaihe jossa demokratia toimii tässä kohtaa ja toimii mielestäni varsin hyvin yhden äänen periaatteella. Tai itse asiassa nimenomaan niin, että ne johon suunnitelmat vaikuttaa saavat lausua mielipiteensä ja vaatimuksensa ja näillä on suurempi paino kuin jonkun sivullisen jolla ei ole osaa eikä arpaa hankkeeseen.

Ei tällaisia kaavoitusteknisiä asioita voi jättää pelkästään demokratialle ja olettaa, että näin syntyy jotain hyvää. Kyllä kaavoituksessa pitää olla suurempi ääni niillä joita suunnitelmat ylipäätään koskevat. Niin on tälläkin hetkellä. Eikä kukaan koe, että se on demokratian ongelma, päinvastoin. Jos kaavoituslakeja muutetaan niin, että alueella asuvien mielipidettä ja vaatimuksia ei edes tarvitse kuunnella muuten kuin seuraavissa vaaleissa niin siitä vasta älämölö syntyisi.