Asunto- ja toimitilabisnes sekä maahanmuutto

[talous ja muutos]

Tässä olisi tarkoitus yleisellä tasolla käsitellä maahanmuuton vaikutusta asunto- ja toimitilabisnekseen sekä kapitalisteihin että eri hierarkiatasoilla toimiviin työntekijöihin em. alalla.
Toinen tarkoitus olisi, että tähän ketjuun linkitettäisiin muut tätä aihetta koskevat keskusteluketjut.
Kolmas tarkoitus olisi pohtia, millainen markkinointivoima em. alan ihmisillä on maahanmuuttokeskusteluun.


Maahanmuutto lisää asuntojen tarvetta:
* Asuntoja pitäisi rakentaa lisää. Tästä hyötyvät:
- Raakamaan omistajat
- Rakennusyhtiöt
- Rakennustyöläiset
- Asuntojen omistajat, koska asuntojen hinnat nousevat. Jopa huonokuntoisilla asunnoilla ja huonon sijainnin omaavilla asunnoilla riittää kysyntää.
- Vuokra-asuntojen omistajat, koska asuntovuokrat nousevat.

Toisaalta:
* Rakennusyhtiöt ja rakennustyöläiset toimivat paljolti Itämeren talousalueen tasolla. Niinpä näitten tahojen näkökulmasta on tärkeätä, että Itämeren talousalueella asuntojen kysyntä kasvaa. Sen sijaan ei olisi ongelma, jos esim. Ruotsissa tai Suomessa asuntorakentaminen pysähtyisi.
* EU:n perusperiaatteisiin kuuluu pääoman vapaa liikkuvuus.
- Niinpä suomalainen voi ostaa raakamaata vaikkapa Latviasta Riian seudulta. Toisaalta kaavoitusbisneksessä voi olla vaikea menestyä vieraassa maassa ja vieraassa kaupungissa.
- Suomalainen voi ostaa asunnon sijoitusmielessä vaikkapa Puolasta. Vuosien mittaan Puolan hintataso lähestyy Suomen hintatasoa. Tämä näkyy siinä, että jos myy asunnon Puolassa ja ostaa myyntirahoilla asunnon Suomesta, niin saa 10 vuoden päästä paljon enemmän asuntoneliöitä kuin nyt. - Siis kyseessä on samankuntoiset ja samanikäiset asunnot, koska nämä seikat vaikuttavat asunnon hintaan.
- Suomalainen voi ostaa kiinteistösijoitusyhtiön osakkeita suoraan tai sijoitusrahasto-omistuksen kautta. Tämä on riskittömämpi vaihtoehto kuin asunnon ostaminen. Asunto muodostaa ison osan tavallisen pulliaisen omaisuudesta, ja asunnon osto voi olla virhesijoitus.


Maahanmuutto lisää toimitilojen tarvetta:
- Väkiluvun kasvaessa tarvitaan lisää päivähoitoväkeä, opettajia, terveysalan työntekijöitä, vanhustenhoitajia, vähittäiskaupan myyjiä jne. - Tämä vaatii lisää toimitilaa, jotta riittäisi työtilaa lisätyöntekijöille.
- Lisääntynyt asunto- ja toimitilakanta vaatii enemmän teitä ja liikennettä. Niinpä kuljetusalan työlisyys lisääntyy ja tiehuollon väellä on enemmän töitä. Tarvitaan lisää varastotilaa tavaroille ja kuljetusajoneuvoille sekä toimistotilaa alan firmoille.
- Myös kiinteistöhuollon työllisyys kasvaa. Ja alan firmat tarvitsevat lisää toimitilaa.

Toisaalta maariippuvuuden heikkeneminen tai katoaminen merkitsee sitä, että suomalainenkin voi mennä ulkomaahan töihin:
- Lastenhoitajaksi ulkomaahan (esim. aupairit)
- Terveysalan töihin ulkomaahan
- Vähittäiskaupan myyjäksi ulkomaahan, kunhan on oppinut kunnolla uuden asuinmaan kielen.
- Kuljetusfirmat toimivat useassa maassa, joten alan työntekijänkin pitää joka tapauksessa työskennellä useassa maassa (tavaraliikenne).
- Esim. bussinkuljettajana suomalainenkin voi toimia ulkomaassa (matkustajaliikenne).
- Kiinteistöalan töissä voi suomalainenkin toimia ulkomaassa.

Jopa vanhustenhoito on osittain siirtynyt ulkomaihin:
+ Samalla rahalla saa enemmän ja parempaa huolenpitoa halvemmassa maassa.
+ Yhden uuden kulttuurin opetteleminen on helpompaa kuin totutella monen erilaisen kulttuurin hoitajaan/lääkäriin, jos kotimaa on ns. monikulttuurimaa.
+ Voi olla maassa, jonka kulttuuri ei paljon poikkea tutun kotimaan kulttuurista. Siis kotimaa on ns. monikulttuurimaa.
- Lähiomaiset voivat asua kaukana.

[talous ja muutos]

Irlanti on esimerkki talouskasvun ja rakentamisen yhteydestä:
Talouskasvu lisäsi työllisyyttä. Kasvanut ja vaurastunut työvoima tarvitsi enemmän asuntoja. Asuntomarkkinat kuumenivat ja asuntokupla puhkesi laskukauden alettua.

Wikipedia/Celtic Tiger/Tiger Economy:
Vuosina 1995 - 2000 Irlannin vuotuinen bkt kasvoi välillä 7.8 - 11.5 %. Aikavälillä 2001 - 2007 vuotuisen bkt:n kasvuprosentti oli 4.4 - 6.5 %.
Irlannin bkt:n muutos Eurostatin tietojen perusteella, kun on ollut Euroopan talouden laskukausi:
2008: -2.2 %
2009: -6.4 %
2010: -1.1 %
2011: +2.2 %
2012: +0.2 %

Irlannin väkiluvun muutos:
(Wikipedia/Irish Population Analysis)
1996: 3.63 miljoonaa
2002: 3.92 M     Väkiluku kasvoi 8.2 %
2006: 4.24 M     + 8.1 %
2011: 4.58 M     + 7.4 %

Nykyisen Irlannin väestön alkuperä:
Wikipedia/Demographics of the Republic of Ireland/Nationalities in Ireland
Tiedot vuodelta 2011.
Irlannnin kansalaiset ja kaksoikansalaiset: 86.9 %
UK: 2.5 %
Muut EU(27) -valtiot: 6.1 %
Muu Eurooppa: 0.7 %
Aasia: 1.5 %
Afrikka: 0.9 %
USA: 0.2 %
Muut valtiot: 0.5 %
Usean valtion kansalaisuus: 0.1 %
Ilman kansalaisuutta tai ei tietoa kansalaisuudesta: 1.2 %
Wikipedia/Demographics of the Republic of Ireland/Ethnic groups
Etninen tausta, tiedot vuodelta 2011:
Valkoinen iiriläinen: 84.5 %
Irish travellers: 0.7 %
Muut valkoiset: 9.1 %
Aasialaiset: 1.9 %
Mustat: 1.4 %
Muut: 0.9 %
Ei tietoa: 1.6 %

Asuntomarkkinoitten kuumeneminen:
Wikipedia/Celtic Tiger/Challenges/Property market
Vuonna 2004 rakennussektori muodosti melkein 12 % bkt:sta ja se työllisti huomattavan määrän nuoria vähän koulutettuja miehiä.
Vuonna 2004 Irlannissa rakennettiin 80 000 uutta asuntoa. Sen sijaan UK:ssa rakennettiin vain 160 000 uutta asuntoa, vaikka UK:n väkimäärä oli 15 kertaa Irlannin väkimäärä.
Wikipedia/Irish property bubble
Asuntojen hinnat nousivat Irlannissa hiukan yli 100 % tammikuusta 2000 tammikuuhun 2007. Sitten niitten hinnat laskivat vähän yli kolmanneksen vuoden 2010 puoliväliin mennessä. (Eli vertailulukuina: hiukan alle 150, n. 310 ja 200) (Tiedot kuvasta: Asuntojen hinnat Irlannin tasavallassa 2000 - 2010.)
Wikipedia/Irish property bubble/Role of the media
Irlannin medialla oli merkittävä rooli, kun se lisäsi kiihkoa Irlannin asuntokuplaan.
Wikipedia/Irish property bubble/Crash predictions
IMF varoitti jo vuonna 2000, että mikään kehittynyt maa ei ole 20 vuoteen kokenut Irlannin tason veroista hintojen nousua ilman sitä seuraavaa laskua. Vuonna 2003 IMF varoitti, että kiinteistöomaisuus on yliarvostettu Irlannissa. Vuonna 2005 The Economist -lehti arvioi, että Irlannin markkinoilla on iso kupla.

Asuntokuplan puhkeaminen ja sen seuraukset:
Wikipedia/Irish property bubble/Impacts
Asuntotuotanto romahti:
2006 valmistui 93 419 uutta asuntoa. 2007 valmistui 78 027 kpl. 2008: 51 724 kpl. 2009: 26 420 kpl. 2010: 14 602 kpl.
Irlannin valtiovelka kasvoi huomattavasti:
Irlannin valtiovelan suhde bkt:seen oli vuoden 2009 lopussa 65.2 %. Mutta vuoden 2010 lopussa se oli jo 92.5 %.
Wikipedia/European sovereign debt crisis/Irelanda (kuva)
Irlannin valtiovelan suhde bkt:seen oli vuonna 2007 26 % ja vuonna 2012 se oli 117 %.
Irlannin pankit menettivät arviolta 100 G€ pääasiassa asuntolainoihin ja kiinteistöjalostuslainoihin, kun kiinteistökupla puhkesi, ja talouden laskukausi alkoi.
Irlanti sai 67.5 G€:n lainan eurovaltioilta ja IMF:ltä 29. marraskuuta 2010.


-----

Korjasin pari pientä puutetta.

[talous ja muutos]

Sveitsin maahanmuuttoa rajoittaneen kansanäänestyspäätöksen jälkeen on otettu käyttöön seuraavat pelikortit:
- Asuntokuplan puhkeaminen
- Pankkien asuntoluottokriisi

Aiheesta on keskusteluketju:
http://hommaforum.org/index.php/topic,90802.600.html
Alkuperäinen nimi: Sveitsi: Massamaahanmuutolle stoppi kansanäänestyksellä 9.2.2014
Aliketjun nimi: TE: Varoitus maahanmuuton rajoittamisesta: Asuntojen hinnat alas, pankit vaikeuk
Aloituskirjoitus:
TE: Varoitus maahanmuuton rajoittamisesta: Asuntojen hinnat alas, pankit vaikeuk
« Vastaus #611 : 19.02.2014, 07:07:13 »
Lainaus alkaa

    Maahanmuuttokiintiöt olisivat kova isku Sveitsin taloudelle ja erityisesti sille tärkeälle pankkisektorille, varoitti luottoluokittaja Moody's.

    Moody'sin kanta tukee sveitsiläisten talousjohtajien esittämiä huolia aiemmin tässä kuussa pidetyn kansanäänestyksen tuloksesta. Kansanäänestyksessä enemmistö sveitsiläisistä asettui tukemaan maahanmuuttokiintiötä EU-kansalaisille.

    Moody'sin mukaan maahanmuuton rajoittaminen voisi erityisesti vähentää asuntojen kysyntää ja sen kautta aiheuttaa asuntojenhintojen nopean laskun. Se iskisi erityisesti pienempiin pankkeihin, jotka vastaavat suuresta osasta asuntolainoja.

    Sveitsin talous on hyvin riippuvainen ulkomaalaisista. Rahoitussektori vastaa yli kymmentä prosenttia maan kokonaistuotannosta.

Lainaus päättyy

http://www.talouselama.fi/uutiset/varoitus+maahanmuuton+rajoittamisesta+asuntojen+hinnat+alas+pankit+vaikeuksiin/a2233310


----------

Talouden suhdannevaihteluihin voidaan vaikuttaa suhdanteita tasaavasti. Globaalisti toimivassa taloudessa suhdannevaihtelujen tasaamisessa hyödynnetään pääomien ja työpaikkojen melko vapaata liikkuvuutta.

Talous kasvaa. Lopulta tulee työvoimapula.
Mutta ei päästetäkään ulkomaista lisätyövoimaa maahan. Seurauksena työn hinta nousee. Sitten vientituotteitten hinta nousee riippuen työvoimakustannusten osuudesta. - Tulee kannattavaksi siirtää tuotantoa ja työpaikkoja ulkomaihin.
Työpaikkojen siirtyminen lopettaa palkkojen nousupaineen. Luultavasti käy niin, että työpaikkoja siirtyy "liikaa" ulkomaihin, joten muutaman vuoden ajan palkankorotuksilla on nollalinja, jolloin inflaatio pienentää palkkoja.
* Globaalisesti toimiva yhtiö ennakoi suhdanteet. Se järjestelee tuotantoansa eri maissa siten, että mihinkään maahan ei tule työvoimapulaa. Niinpä ei tule palkankorotuspaineita - ainakaan voimakkaina.
* Halvan kustannustason maissa on nousuvaraa. Palkat ja muut kustannukset voivat kasvaa, kunnes löytyy selvästi halvempi maa tuotantoa varten.

Vaikutus rakennusbisnekseen:
Nousukauden aikana palkkojen ostovoima kasvaa ja luottamus tulevaisuuteen lisääntyy.
Asuntoja remontoidaan. Vaihdetaan vanha asunto isompaan. Liian huonokuntoisia vuokrataloja puretaan ja tilalle rakennetaan uusia taloja. - Mutta ei ole tarvetta asuntokannan lisäämiseen - ei ainakaan siirtolaisuuden takia.
Ninpä kiinteistöalalla on lievä nousukausu ja tarvitaan jonkin verran lisätyövoimaa.
Laskukauden aikana palkkojen ostovoiman kasvu pysähtyy ja luultavasti se laskee enintään inflaation verran. Työttömyys kasvaa maltillisesti.
Remontointi-into vähenee. Asuntoa vaihdetaan isompaan vain todellisen tarpeen takia (esim. perheenlisäys). Vuokratalojen saneerausinto hupenee.
Nousukauden aikana innokkaat yrittäjät investoivat toimitiloihin. Laskukauden aikana varovaisuus lisääntyy, koska kulutuksen kasvu vähenee ja tulee konkursseja. - Toisaalta jos bisnes ei ole suhdanneherkkää, niin yhtiö voi halvalla saneerata tai laajentaa toimitiloja.
Niinpä rakennusalalla suhdannevaihtelu ei ole voimakasta.

Vaikutus pankkialalla:
Uusien asuntolainojen kokonaisarvo ei merkittävästi kasva nousukaudella, koska tarvittavien asuntojen määrä ei juurikaan kasvanut nousukauden aikana. Lisäksi työttömyys lisääntyi vain maltillisesti, joten asuntolainojen lyhennysongelmat eivät lisääntyneet merkittävästi.
Toimitilabisneksessä ei tapahtunut merkittäviä muutoksia suhdannekauden (nousu ja lasku) aikana.
Niinpä pankeille ei tule kiinteistöluottokriisiä.


----------

Talouden suhdannevaihteluja voidaan vahvistaa. Globaalisti toimivassa taloudessa suhdannevaihtelujen vahvistimena käytetään työvoiman vapaata liikkuvuutta.

Talous kasvaa. Lopulta tulee työvoimapula.
Houkutellaan ulkomaista työvoimaa työvoimapulan torjumiseksi ja palkkatason kurissa pitämiseksi.

Nousukauden vaikutus rakennusbisnekseen:
Lisätyövoimaa varten pitää rakentaa työskentelytiloja ja asuntoja. Sitäpaitsi heitä varten pitää rakentaa päiväkotitilaa, koulutilaa, sairaanhoitotilaa, kauppatilaa jne.
Seurauksena on voimakas nousukausi rakennusalalla ja tarvitaan runsaasti lisäväkeä rakennusalalla.

Mutta rakentamisesta tulee kuluja:
- Rakennustontin hinta
- Rakennusmateriaalit
- Rakennustyökalujen kuluminen ja uusiminen
- Rakennustyöläisten palkat ja sivukulut
- Rakennusyhtiön voitto

Asunnon tai toimitilan ostaja maksaa kaikki rakentamiskulut. Tämä taho voi käyttää säästöjä (esim. myy muuta omaisuutta) ostoonsa tai sitten lainaa ostorahat pankista.
Asunnon tai toimitilan ostaja voi itse käyttää ostostansa tai vuokrata se. Jälkimmäisessä tapauksessa vuokraan lisätään ostoksen tuottoprosentti.

Maahan muuttaneet työläiset maksavat asunnon suoraan tai vuokran muodossa.
Toimintaansa maassa lisänneet yhtiöt maksavat rakennetut uudet toimitilat suoraan tai vuokran muodossa. Ja viime kädessä ne maksavat palkan muodossa maahan muuttaneille työläisille rakennetut asunnot.


Lopulta nousukausi päättyy. Sen takana voi olla erilaisia syitä:
- Maan johto on harjoittanut huonoa talouspolitiikkaa.
- Kustannustaso on karannut käsistä.
- Kilpailevat maat ovat saaneet kilpailukykynsä kuntoon.
- Areenalle on ilmestynyt uusia houkuttelevia maita.
- Jne.

Tuotantoa siirretään ulkomaihin. Työttömiksi jääneet lähtevät ulkomaahan töihin.
Viisas yhtiö varautuu tuotannonsiirtoihin jo oman toimialansa muutosten takia. Niinpä yhtiöt käyttävät vuokratiloja - ainakin toimistopuolella.
Myös työntekijät voivat olla vuokralla asuvia. Ulkomaalaistaustainen ei kovin helposti sitoudu uuteen työskentelymaahan. Moni työntekijä mieltää itsensä siirtotyöläiseksi, joka eri aikoina työskentelee eri maissa.

Talousideologia perustuu työvoiman liikkuvuuteen eri maitten välillä. Niinpä yhtiöitten lisäksi työntekijätkään eivät sitoudu tiettyyn maahan.
Kun tulee huonot ajat, työntekijät lähtevät herkästi muihin maihin saadaksensa parempaa palkkaa tai edes työtä. Niinpä ei jäädä odottelemaan työttömyyskorvauksen varassa parempia aikoja, vaan aktiivisesti etsitään töitä ulkomaista.

Huonoina aikoina työt ja työntekijät lähtevät innokkaasti ulkomaihin. Seurauksena on toimitila- ja asuntokannan vajaakäyttö. Niinpä asuntojen ja toimitilojen vuokraajilla on vaikeuksia maksaa pankkilainoja.
Lisäksi asuntojen ja toimitilojen hinnat romahtavat, jolloin niitten arvo pankkilainojen vakuutena luhistuu.
Omistusasunnon hankkinut työtön työläinen ei pysty maksamaan pankkilainaa ja asunnon laskenut hinta ei enää riitä pankkivelan maksamiseen.
Tämä on vakava ongelma, koska uusia työpaikkoja varten rakennettiin runsaasti toimitiloja, ja koska ulkomaista tullutta työvoimaa varten rakennettiin paljon asuntoja.
Tiivistetysti: Asuntokupla puhkesi. - Ja asunto- ja toimitilalainoihin liittyvä pankkikriisi alkoi.