Suuri asuntojen hintaspekulaatioketju

[sr]

Kysessä olisi lähinnä teoreettinen nollasummapeli.

No, ei olisi, Minähän juuri selitin sinulle, että pankit häviäisivät ja tavalliset kansalaiset voittaisivat. Noin niin kuin keskimäärin.

Selityksesi ei ole oikein. On täysin selvä, että kaupallisin perustein toimivat pankit eivät tule hyväksymään tuottojensa alenemisen veron takia. He tietysti torjuvat laskevat tuotot korttamalla tuotteen hinnan eli korot. Näin kaupallinen yritys toimii.

Anteeksi, mutta mikä yritys toimii näin? Sinun mukaasi siis mikä tahansa firma pystyy pitämään voittonsa vakiona myyntivolyymin laskiessa yksinkertaisesti vain nostamalla hintaa. Mihin talousteoriaan tämä perustuu?

En muutenkaan ymmärrä, miten tämä voisi toimia. Jos yritys voisi yksinkertaisesti nostaa marginaaliaan, niin miksei se tekisi siinä tapauksessa, että myynti ei laskisi? Ei yrityksille tämän hetken voitot ole mikään kiintopiste, jossa niiden on tarkoitus pysyä maailman tappiin asti, vaan ne pyrkivät joka tilanteessa maksimoimaan voittonsa. Niiden mahdollisuuksia nostaa hintoja estää ennen kaikkea muiden tuottama kilpailupaine ja se toimisi tässäkin tapauksessa.

Korkomarginaalit määräytyvät markkinoilla. Se, että Suomessa vähän asuntolainabisneksen koko pienenisi, ei tuottaisi pankeille mitään mahdollisuutta korottaa marginaaleja.

Tälläkin hetkellä marginaalit ovat nousussa koska ohjauskorko laskee. Pankit ovat ulosmittaamassa asuntovelallisten maksukyvyn itselleen.

Eli nytkö oletkin sitä mieltä, että asuntovelallisten maksukyvyn nousu johtaa marginaalien nousuun. Minun ehdotuksessani heidän maksukykynsä laskisi, koska kiinteistövero veisi osan siitä maksukyvystä, joka heillä oli aiemmin mahdollisuus panna asuntolainaan. Ja sinun mukaasi se johtaisi marginaalien nousuun. Voisitko nyt vääntää rautalangasta sen, mikä sinun mukaasi määrää pankkien marginaalit. Itse väittäisin, että siinä ylivoimaisesti tärkeimpänä tekijänä on kilpailu. Marginaalit ovat nykyisessä euro-Suomessa pienemmät kuin olivat aikoinaan vahvan markan Suomessa, koska säästäjille ja velallisille on muitakin vaihtoehtoja kuin Suomessa pysyttely.

Olet ilmeisesti päättänyt, että asuntojen hintaongelma ratkaistaan verotamalla. Ratkaisusi on erikoinen eikä noudata mitään markkinatalouden lainalaisuuksia.

Miten niin ei noudata? Koko ajatus perustuu juuri markkinatalouden toimimiseen. Ilman oletusta markkinataloudesta asuntomarkkinoita ohjaavana tekijänä, minun ajatuksellani ei ole mitään mahdollisuutta toimia. Sehän perustuu siihen, että asuntojen hintoja ohjaa ennen kaikkea ihmisten kyky sijoittaa asumiseen rahaa. Kun tämä laskee sen vuoksi, että heidän pitää maksaa korkeampaa kiinteistöveroa, heillä ei ole samanlaista mahdollisuutta ottaa asuntolainoja kuin nykytilanteessa. Tarjonnalle ei tapahdu mitään kahdesta syystä. Ensinnäkin toisin kuin melkein missä tahansa muussa tuotteessa, vanhojen asuntojen markkinat hallitsevat kauppaa. Uusia asuntoja myydään vain joitain prosentteja koko asuntokaupan volyymistä. Ja uusiotuotantokaan ei muutu mihinkään, kunhan kiinteistöveroa ei nosteta niin korkeaksi, että maan arvo painuu negatiiviseksi. Uusiotuotanto mahdollisesti nopeutuu jonkun verran sillä, että kaavoitettujen tonttien pitäminen rakentatamattomina muuttuisi nykyistä kalliimmaksi. Mikä tässä on markkinatalouden vastaista?

Lähdet olettamuksesta, että pankit tyytyisivät katsomaan sivusta liiketoimintansa kannattavuuden hupenemisen kun veroja korotellaan.

Kyllä ne varmaan aloittavat a) poliitikkojen lobbaamisen ja b) sinun tekstisi tyyppisen puhtaan propagandan ("ei verotuksella asuntomarkkinoita korjata") jauhamisen. En tätä epäile mitenkään. Ja ei heidän liiketoimiensa kannattavuus mihinkään laskisi. Jokainen asuntolaina toisi ihan samalla tuottoa samaa riskiä kohtaan kuin nykyisin. Se, mikä muuttuisi, olisi liiketoiminnan volyymi asuntomarkkinoilla. Tätä ne voisivat tietenkin paikata siten, että myöntäisivät enemmän lainoja sitten muihin asioihin.

Unohdat myös kaikki verotuksen suorat hintavaikutukset verotettavaan kohteeseen. Tällaisella epäsymmetrisellä katsannalla saadaan toki haluttu lopputulos paperille, mutta se ei toteudu käytännössä.

Miksei toteutuisi? Et ole esittänyt mitään syytä, miksei niin tapahtuisi. Verotuksen hintavaikutuksen kuvasin yllä. Kerro minulle, mikä siinä on markkinatalouden vastaista.

On täysin selvä, että jos kiinteistöverolla halutaan vaikuttaa asuntojen hintamuodostukseen, sen pitäisi olla erittäin raskas.

Sen olisi oltava sen suuruinen, että maan hinta ei nouse. Se olisi raskas siellä, mistä maasta on pulaa (kasvukeskuksissa) ja mahdollisesti jopa nolla siellä, missä kaavoitetun rakennusmaan arvo on nolla.

Omakotitalolle pitäisi langettaa tuhansien eurojen lisäverot vuodessa, jotta kohde kannattaisi myydä pois alhaisella hinnalla. Tonttimaan pakottaminen markkinoille verolla edellyttäisi useiden eurojen veroa neliömetriltä ja silti hintavaikutus asuntoon olisi pieni.

Millä perusteella olisi? Vetävätkö asuntojen ostajat kuin taikuri kanin hatusta ne rahat sekä lainanhoitoon että kiinteistöveroon? Sinun pitäisi jotenkin selittää, miten asujilla yhtäkkiä olisi maagisesti panna enemmän asumiseen kuin nykyisin (ai niin, sinun mukaasihan asuntolainojen marginaalit vielä nousisivat, joten vaikka kiinteistövero ei yksinään edes ulosmittaisi maan hinnannousua, niin kävisi, kun touhu yhdistettäisiin korkeampiin asuntolainan korkoihin). Minusta järkevin oletus on, että asumiseen olisi ihmisillä panna ihan yhtä paljon kuin nykyisinkin. Tämä taas johtaa välittömästi siihen, että heillä olisi varaa ottaa pienempiä asuntolainoja, joka taas puolestaan johtaa siihen, että he eivät voi tarjota asunnoista niin korkeita hintoja kuin nykyisin, mikä taas johtaa hintojen laskuun. Tämä on ihan tyypillinen markkinamekanismi. Sinun juttusi sen sijaan vaativat jotain ihmeellistä magiikkaa toimiakseen.

Omistamisesta pitäisi siis tehdä niin kallista, että omistuksesta kannatta hankkkiutua eroon. Samalla herää kysymys, kuka ostaa sijoituskohdetta, jonka mukana seuraa raskas verotaakka? Vain varakkailla olisi mahdollisuus omistaa raskaasti verotettuja sijoituksia.

Jälleen jätät huomiotta sen, että hinnat laskevat. Ne laskevat juuri tuosta yllä kuvaamastasi syystä. Sitten, kun ollaan tasapainotilassa, on sekä omistaminen, että sijoittaminen ihan yhtä kannattavaa kuin nykyisinkin. Sijoittaja saa halvemmalla kohteen, mutta sitten joutuu maksamaan kiinteistöveroa. Jos hän ostanut kohteen omilla rahoillaan, hänen sijoituksensa on pienempi, mutta niin on tuottokin (kun osa vuokrasta menee kiinteistöveroon). Jos hän ostanut sen lainaksi, tuotto pysyy samana (korkomenot ovat pienempiä, mutta tämän kompensoi kiinteistövero).

Se, mikä sijoittajilta jää pois, on ansiottomaan arvonnousuun liittyvä tuotto. Tässä ei minusta ole mitään pahaa. Pahimmillaanhan tämä johtaa siihen, että asuntoja ostetaan vain siksi, että ne voidaan myydä jonkin ajan kuluttua korkeampaan hintaan pois. Tällä hetkellä Kiinassa juuri tämä touhu nostaa rajusti asuntojen hintoja. Kaupungeissa on paljon hienoja uusia asuntoja tyhjillään, kun spekulantit ovat kahmineet ne itselleen tarkoituksena myydä ne myöhemmin pois. He eivät ota niihin edes vuokralaisia, koska tyhjillään ollessa asunnot pysyvät "uusina" siihen myyntihetkeen asti.

Yhtä selvää on, että raskas verotus päätyisi suoraan tai epäsuorasti asumiskustannuksin, kuten kaikki muutkin verot. Asumiseen syntyisi tämän myötä hurja inflaatio, joka sysäisi monet vararikkoon.

Kuten kirjoitin, tarkoitukseni ei olisi nostaa verotusta yleisesti, vaan vain verottaa asuntomarkkinoilta maan ansioton arvonnousu pois sille taholle, jolle se oikeudenmukaisimmin kuuluu, eli kunnille. Nämä verotulot mahdollistavat muiden verojen alentamisen.

Kiinteistöveromallisi johtaisi asumiskustannusten rajuun nousuun ja jähmettyneisiin asuntomarkkinoihin, missä vain rikkaat pelurit toimivat. Siis täsmälleen samaan tilanteeseen, mitä olemme nähneet niin lukuisia kertoja, kun valtiovalta on halunut "alentaa" asumisen hintoja sääntelyllä, verottamisella ja tuilla. Been there done that, several times over.

Kuten jo sanoin, kiinteistöveron nostaminen pitäisi tehdä hitaasti, ehkä n. vuosikymmenen tai jopa pidemmän ajan määrätietoisena operaationa. Muussa tapauksessa se synnyttäisi väliinputoajaporukan. Muu pelottelusi on sen sijaan puhdasta propagandaa. Et ole esittänyt mitään mekanismia, millä tuo seuraisi. Juttusi on puhdasta "kyllä näin käy, ei minulla ole mitään rationaalista perustelua, mutta usko vaan". Tätä samaa jankkasit jo poliitikkojen toiminnan suhteen (siis että ne ryhtyisivät tulevaisuudessa kusettamaan ihmisiä ja tuhlaamaan verorahoja enemmän kuin nyt) ja nyt koitat ihan samaa yleisesti markkinoiden suhteen.

En viitsi jatkaa tätä keskusteluhaaraa tämän enempää koska en halua vetäytyä mukaan aatteelliseen juupas-eipäs väittelyyn. Ymmärrän näkökantasi, mutten hyväksy alkuunkaan sen perustelut.

Minä taas en hyväksy lainkaan näkökantaasi, joka on puhtaan aatteellinen ilman minkäänlaisia  taloustieteestä lähteviä perusteluita sille, miksi ei tapahtuisi niin kuin minä sanoin. Tämän päälle olet sekoillut sen välillä, että pankit nostavat marginaaleja, kun lainanottajien maksukyky nousee ja sen välillä, että ne nostavat marginaaleja, kun heidän maksukykynsä laskee.

Juttusi on tosiaan puhtaasti tuota aatteellista inttoa. Et voi hyväksyä ajatusta, että verotuksella olisi mahdollista vaikuttaa asuntomarkkinoihin sitä kautta, että verotettavan asian hinta laskee ja perustelusi ovat kaikenlaiset järjestelmät, joissa on koitettu juuri ohjauksilla uida markkinoita vastaan. Yleensä näissä on pumpattu erinäköisillä systeemeillä rahaa asujille ja ajateltu tämän johtavan asumisen halpenemiseen, vaikka kuka tahansa ymmärtää, että tämä pumpattu veronmaksajien raha vain valuu asuntojen hintoihin ja sitä kautta tekee asumisesta ihan yhtä kallista kuin aiemmin ja samalla on luonnollisesti hukattu tukuttain veronmaksajien rahoja. Oikeastaan sinun pitäisi tajuta jo siitä, että kun tuo virta käännetään päinvastaiseksi (eli verotetaan asumista siihen verorahan pumppaamisen sijaan), on seurauksena hintojen lasku ja veronmaksajien taakan keveneminen.

Minulla ei ole tässä minkäänlaista aatetta mukana. Tarkoituksenani ei ole sen puoleen nostaa kuin laskeakaan ihmisten verotaakkaa. Olen koko ajan korostanut, että kokonaisuutena verotaakka pidettäisiin tässä ehdottamassani systeemissä samana.

Listaan tähän loppuun vielä kaikki tästä kiinteistöverolla maan arvonnousun ulosmittaamisesta syntyvät hyödyt:

1. Maan hinta pysyy alhaisena, eli kukaan ei rikastu vain sillä, että omistaa maata. Rikastuakseen pitää oikeasti tuottaa hyvinvointia muille ihmisille, mikä on koko vapaan markkinatalouden idean ydin.

2. Asuntojen hintaheilahtelut pienevät. Hintoihin ei vaikuta enää sen puoleen spekulointi kuin talouskriisitkään. Asunnon omistamiseen liittyy tietenkin edelleen omat riskinsä, mutta se riski, että ostaa asunnon väärään aikaan (juuri se asia, mistä tämän ketjun aloittaja oli niin huolisssan), vähenisi. Käytännössä jokainen ihminen tulee asuntomarkkinoille sisään vain kerran elämässään. On hieman epäreilua, että tavallinen pulliainen, joka teki niin 1989 on älyttömän paljon köyhempi kuin henkilö, joka teki niin muutaman vuoden myöhemmin. Ihmiset haluavat omistaa asunnon ennen kaikkea asuakseen siinä, eivät siksi, että saisivat osallistua elämänsä suurimman uhkapeliin. Hintaheilahtelujen väheneminen olisi siis yleisesti asujille hyvä asia ja jopa siinä tapauksessa, että koko elämän yli integroidun asumisen hinta kallistuisi hieman, tämä riskin väheneminen kompensoisi sen täysin.

3. Verotus kohdistuisi enemmän asioihin, joissa se ei aiheuta haittaa taloudelle. Tuloverotus aiheuttaa verokiilan, joka johtaa siihen, että hyvinvointia tuotetaan vähemmän kuin tuotettaisiin muuten. Kiinteistöverolla, jolla vain ulosmitataan maan arvonnousu, ei ole mitään negatiivisia haittavaikutuksia.

4. Kuntien kontrolli siihen, miten kaavoituksesta seuraa asuntokannan kasvua, paranisi, koska rakennusfirmoille tulisi nykyistä kalliimmaksi makuuttaa kaavoitettua maata rakentamattomana. Nykyisin etenkin asuntojen hintojen noustessa vauhdilla, voi hyvinkin puhtaasti spekulointimielessä olla järkevää vain omistaa maata odottaen sen hinnan nousua. Tällaisessa tilanteessa kuntien on vaikea helpottaa kaavoituksella asuntopulaa.

5. Verotus kohdistuu asiaan, joka ei voi karata maasta muualle. Tämä mahdollistaa verojen laskemisen sellaisissa asioissa, jotka voivat, kuten työntekijät tai pääomat. Tämän lisäksi kiinteistöveroa on huomattavasti vaikeampi kiertää kuin muita veromuotoja. Kukaan ei voi piilottaa kiinteistöään niin kuin voi piilottaa tulonsa. Tämä johtaa sekä reilumpaan verotukseen (jokainen tietää muidenkin maksavan veroa, joten se hyväksytään paremmin) ja lisäksi mahdollistaa yleisen verotason laskemisen. Koska veronkiertäjiä ei käytännössä ole, niiden, jotka nytkin kiltisti maksavat veronsa, verotaakka kevenee, kun nykyiset veronkiertäjät joutuvat osallistumaan talkoisiin suuremmassa määrin.

Olisin kiinnostunut kuulemaan, mihin poliittiseen aatteeseen noiden listaamieni hyötyjen kannattaminen ei kuulu, jos mielestäsi juttuni on vain aatteellista. Mikä aate suosii spekulointia, veronkiertoa ja sitä, että ihmiset pakotetaan uhkapeliin?

[Kraken]

Vastaan vaan tähän kohtaan, koska se on mielenkiintoisin. Muut kommenttisi en ala oikaisemaan liian työläänä.

Omistamisesta pitäisi siis tehdä niin kallista, että omistuksesta kannatta hankkkiutua eroon. Samalla herää kysymys, kuka ostaa sijoituskohdetta, jonka mukana seuraa raskas verotaakka? Vain varakkailla olisi mahdollisuus omistaa raskaasti verotettuja sijoituksia.

Jälleen jätät huomiotta sen, että hinnat laskevat.

Kuluttajapsykologia suosii suurempaa kertahintaa kun jatkuvia kuluja. Eli, jos ihmiset saavat valita, he maksavat yleensä mielummin enemmän asunnosta, jossa on pieniä jatkuvia kuluja kun vähemmän asunnosta, jossa on suuria jatkuvia kuluja.
Eli asettamalla kova kiinteistövero voidaan saada asunnon hankintahinta alas, mutta samalla asuntomarkkinat jämähtävät koska kuluttajat eivät halua rasitteekseen suuria jatkuvia kuluja. Asuntosijoituksesta tulee epälikvidi, joka lukitsee asunto-omistajan sijoitukseensa. Vain korkeatuloisilla olisi varaa hankkia raskasveroitteinen asunto.

Korkea kiinteistövero on myös pakko ulosmitata vuokrissa jos asunto on ostettu vuokrasijoitusmielessä. Vuokrat nousevat veron myötä.

Lisäksi kiinteistövero on luonteeltaan tuloriippumaton elinikäinen vero. Toisin kun asuntolainan kanssa, se ei siis lopu koskaan. Jos vero on korkea, siitä syntyy elinikäinen raskas rasite kaikille kansalaisille.

Veromallissasi on lukuisia vastaavia ongelmia, jotka estävät markkinoiden toimivuuden kuten oletat eikä esittämäsi asumisen edullisuus toteudu miltään osin. Veromallisi tekee asumisen vain kalliimmaksi.

Ellei näitä kaikkia seikkoja huomioida, verotuksen vaikutuksista tulee vedettyä täysin väärät johtopäätökset.

[sr]

Omistamisesta pitäisi siis tehdä niin kallista, että omistuksesta kannatta hankkkiutua eroon. Samalla herää kysymys, kuka ostaa sijoituskohdetta, jonka mukana seuraa raskas verotaakka? Vain varakkailla olisi mahdollisuus omistaa raskaasti verotettuja sijoituksia.

Jälleen jätät huomiotta sen, että hinnat laskevat.

Kuluttajapsykologia suosii suurempaa kertahintaa kun jatkuvia kuluja. Eli, jos ihmiset saavat valita, he maksavat yleensä mielummin enemmän asunnosta, jossa on pieniä jatkuvia kuluja kun vähemmän asunnosta, jossa on suuria jatkuvia kuluja.

Ihmiset ostavat yleensä asunnon ottamalla asuntovelan, joka tarkoittaa sitä, että he maksavat joka kuu "jatkuvia kuluja" sen sijaan, että silloin tällöin mäjäyttäisivät ison maksun.

Toiseksi, mihin tuo väitteesi psykologiasta perustuu? Onko sinulla esittää joku referenssi tuolle tiedolle?

Kolmanneksi, ohitat kokonaan sen riskiaspektin, joka tässä vähenee. Kiinteistövero, joka seuraa asuntojen markkinahintaa (verottaakseen pois maan ansiottoman arvonnousun) toimii käytännössä finanssi-instrumenttinä, joka takaa sen, ettei asunnonostajan tarvitse pelätä asuntojen hintaromahdusta tai toisaalta hän ei ansiotta hyödy asuntonsa arvonnoususta. Kyse on siis vähän samasta kuin firmojen vakuuttaessa itsensä valuuttakurssimuutoksia vastaan. Ihan kuten firmat haluavat keskittyä liiketoimintaansa, asuntoja ostavat ihmiset haluavat saada asunnostaan ennen kaikkea katon päänsä päälle mahdollisimman pienellä riskillä.

Eli asettamalla kova kiinteistövero voidaan saada asunnon hankintahinta alas, mutta samalla asuntomarkkinat jämähtävät koska kuluttajat eivät halua rasitteekseen suuria jatkuvia kuluja. Asuntosijoituksesta tulee epälikvidi, joka lukitsee asunto-omistajan sijoitukseensa. Vain korkeatuloisilla olisi varaa hankkia raskasveroitteinen asunto.

Miksi asuntosijoituksesta tulisi epälikvidi? Se vaatisi sitä, että ihmiset yhtäkkiä haluaisivat lopettaa asumisen (ja näin etenkin muuttovoittoisissa kasvukeskuksissa, joissa kiinteistövero olisi korkein). Mitä ihmettä asujalle on väliä sillä, onko hänen niskassaan kuukausittain korkeat korkomaksut pankille vai verot kunnalle?

Korkea kiinteistövero on myös pakko ulosmitata vuokrissa jos asunto on ostettu vuokrasijoitusmielessä. Vuokrat nousevat veron myötä.

Huoh. Selitin sinulle jo, mikseivät nouse. Hintojen laskun vuoksi sijoittaja saa samalla rahalla korkeampivuokraisen (isompi, parammassa paikassa jne.) asunnon kuin saa nyt. Hän joutuu maksamaan siitä kiinteistöveroa. Lopputuloksena on sama vuokratuotto kuin nytkin nykyisellä vuokratasolla.

Lisäksi kiinteistövero on luonteeltaan tuloriippumaton elinikäinen vero. Toisin kun asuntolainan kanssa, se ei siis lopu koskaan. Jos vero on korkea, siitä syntyy elinikäinen raskas rasite kaikille kansalaisille.

Se olisi vain sen suuruinen, että estäisi maan ansiottoman arvonnousun. Ja jälleen unohdat sen, että tämä vero mahdollistaisi muiden verojen, etenkin tuloveron alentamisen. Tästä seurauksena olisi se, että työtä tekeviltä ihmisiltä jäisi säästöön enemmän rahaa, minkä he voisivat sijoittaa vaikkapa sitä varten, että voivat eläkeläisinä maksaa kiinteistöveroa.

Sinun jatkuva jankkaaminen verotaakan kasvattamisesta on puhdasta propagandaa. Et suostu kommentoimaan sitä, kun eksplisiittisesti sanoin, että ehdotan, että kansalaisten verotaakka pidetään kokonaisuutena täsmälleen sillä tasolla, mikä se on nytkin.

Veromallissasi on lukuisia vastaavia ongelmia, jotka estävät markkinoiden toimivuuden kuten oletat eikä esittämäsi asumisen edullisuus toteudu miltään osin. Veromallisi tekee asumisen vain kalliimmaksi.

No, esitä ne ongelmat! Jälleen kerran vetoat markkinoiden toimivuuden estymiseen, muttet esitä mitään, mikä mallissani estäisi niitä toimivasta juuri niin kuin kuvasin. Nyt keksit jostain omasta päästäsi tuollaisen kyökkipsykologiajutun liittyen tuohon asuntojen ostamiseen ja ajattelet, että sillä kumoutuu kaikki se täysin perinteiseen talousteoriaan liittyvä markkinateoria, jota olen asiasta esittänyt. Itse en edes usko sen väittämäsi pätevän. Asuntovelallisena sanoisin, että itse juuri olisin paljon mieluummin ottanut varmuuden siitä, että asuntoni hinta olisi alhainen eikä voi romahtaa. Kuten sanottua, menot mallissani olisivat minulle samoja kuin nytkin. Korkomenoja pankille olisi vähemmän ja veroja kunnalle enemmän. Jos tämän saisi vielä yhdistettyä pienempiin tuloveroihin, niin juhuu!

Ellei näitä kaikkia seikkoja huomioida, verotuksen vaikutuksista tulee vedettyä täysin väärät johtopäätökset.

No, esitä ne "kaikki seikkasi", jotka estävät markkinoiden toiminnan. Jos et usko kiinteistöveron laskevan asuntojen hintoja, niin uskotko minkään asumiseen tulevan lisäkustannuksen painavan asuntojen hintoja alas? Entä uskotko vastaikkaisen (asuntotuen, asuntolainan verovähenyksen) nostavan hintoja?

[P]

"Jos et usko kiinteistöveron laskevan asuntojen hintoja, niin uskotko minkään asumiseen tulevan lisäkustannuksen painavan asuntojen hintoja alas? Entä uskotko vastaikkaisen (asuntotuen, asuntolainan verovähenyksen) nostavan hintoja? "

Jos joku tosiaan uskoo euron luomassa korkoanomaliassa ohjailevansa asuntojen hintoja kiinteistöverolla.. 

Joo, silloin kiinteistövero pitää räväyttää lähemmäs 100-1000-kertaiseksi.

Nyt lämmitysöljy, kaukolämpö ja sähkö - niiden kulut ovat nouseet yli 50% tia 2000 luvulla. Joku tosiaan uskoo, että kiinteistöverolla voidaan laskea asuntojen hintoja. 

Aikaisemmin vastauksessani minulle vastasit siihen ongelmaan, että nousseiden energiakulujen, kiinteistöverojen ja muun takia eläkeläiset eivät voi pitää - ei ole varaa pitää asuntojaan - hienosti, "että heidän pitää vaihtaa pienempään asuntoon".. 

Itse olin pitkään ( 10 +5v ) hallituksessa ja puheenjohtajana eräässä isossa vanhassa asunto-osakeyhtiössä. Siellä yksiöissä ja kaksioissa, kun toinen puolios kuoli, asuneet asunnon omistajat olivat kusessa, jo nousseen kiinteistöveron ja uusien "varakkaiden" (lue liikaa halpaa lainaa) omistajien kautta, jotka halusivat ikkuna, ovi ja muita remontteja -saman tien. Mulle puheenjohtajana soitettiin, ja ihan käytiin soittamassa ovikelloa talon vanhusten puolesta, jotka eivät selviä ylimääräisistä korjausveloista. Vaikka velka olisi ollut kymmeniä euroja per kuukausi.

SR:llä on liikaa maailman todellisuuden kokemattomuutta päässään. Tai kylmä mieli.

Oli mikä oli, asuntojen hintoja tässä korkoanomaliassa ei ohjata kiinteistöverolla, ellei sitä tosiaan satakertaisteta. Tätikin olisi setä, jos olisi pallit.. ehdotus on samaa luokkaa. Jossain muualla se on keino. Esim. ilmaisen yhälaajenevan maksamattoman väesn asuttamisen lopettamisessa PK-seudulla. Korkojen järkevämmällä määräämisellä, jonkinlaisella korko säännestelyllä. tms.

 

[Kraken]

No, esitä ne "kaikki seikkasi", jotka estävät markkinoiden toiminnan.

Yksi merkittävin asuntomarkkinoinden reunaehto perustuu siihen, että kaikkien on asuttava jossain. Nousevat kustannukset eivät siten vähennä asumiskuluttamisen tarvetta koska vaihtoehtoa asumiskuluttamiselle ei ole. Sen takia ...

Jos et usko kiinteistöveron laskevan asuntojen hintoja, niin uskotko minkään asumiseen tulevan lisäkustannuksen painavan asuntojen hintoja alas?

... en usko, että asumisen lisäkustannusten nousu halventaisi asuntojen hintoja/vuokria. Eli joko maksat tai itket ja maksat. Tämä on myös nähty käytännössä.

Kiinteistöveroratkaisusi on vähän sama kun ehdottaisi ruoan hinnan alentamiseksi korkeampaa AVL:oa. Siinäkin voisi argumentoida sen puolesta, että korkea vero alentaisi kysyntää ja ruoka halpenisi. Näin ei käytännössä koskaan tapahdu. Ruokaahan on aina ostettava jostain, jolloin korkeastiverotetun ruoan poisvalitseminen ei ole mahdollista. Korkea ALV vain korotta hintoja entisestään. Veron myötä myös kauppiaan katteet nousevat koska voittotavoite myynnistä pitää säilyttää.

Entä uskotko vastaikkaisen (asuntotuen, asuntolainan verovähenyksen) nostavan hintoja?

Kyllä nostavat. Molemmat nostavat omistusasuntojen kysyntää, jonka seurauksena hinnat nousevat.

Asuntojen korkeat hinnat perustuvat pääasiassa ylikorkeaan kysyntään. Kysyntä syntyy kolmeen mekanismin kautta:

- subventiot (esim. yllmäinitut tuet), joilla päästetään suuri määrä vähävaraisempia asunnonostajia markkinoille,
- urbanisointipolitiikka, jonka puitteissa palvelut ja työpaikat siirtyvät kasvukeskuksiin,
- maahanmuutto, joka erityisesti Uudella-maalla, lisää kysyntää tuhansilla asunnoilla vuosittain syöden merkittävän osan koko uusasuntotuotannosta.

Näitä vaikuttimia et voi poistaa verottamalla tai tuilla.

Kysynnän lisäksi vaikuttimina on myös valtion säätämät, jo absurdeihin mittasuhteisiin paisuneet energiavaatimukset, jotka ovat korottaneet uudisarakentamisen hintoja keskimäärin monella prosentilla vuosittain. Tätä lakisääteistä ongelmaa et myöskään voi poistaa verottamalla.

Jos asumisen hinntakehitystä halutaan hillitä, pitää mennä ongelman alkulähteeseen eli lainsäädäntöön. Asumistuet pitää purkaa, maahanmuutto lopetettava, maaseutu pitää pitää elinvoimaisena ja energiavaatimuksiin pitää saada joku tolkku.
Virheellistä lainsäädäntöä ei voi korjaa luomalla lisää virheellistä lainsäädäntöä verojen tai tukien muodossa.

[Eugen235]

Minä taas en hyväksy lainkaan näkökantaasi, joka on puhtaan aatteellinen ilman minkäänlaisia  taloustieteestä lähteviä perusteluita

Sori sr, OT, mutta miksi itä-Helsingissä asuntoneliöt ovat keskimäärin paljon halvempia kuin länsi-Helsingissä?

Onko hintaero johdettavissa taloustieteestä lähtevillä perusteluilla?

[sr]

Minä taas en hyväksy lainkaan näkökantaasi, joka on puhtaan aatteellinen ilman minkäänlaisia  taloustieteestä lähteviä perusteluita

Sori sr, OT, mutta miksi itä-Helsingissä asuntoneliöt ovat keskimäärin paljon halvempia kuin länsi-Helsingissä?

Onko hintaero johdettavissa taloustieteestä lähtevillä perusteluilla?

Eh, on. Itä-Helsingissä oleviin asuntoihin kohdistuu vähemmän kysyntää kuin Länsi-Helsingissä oleviin. Ja tässä siis "kysyntä" ei tarkoita sitä ihmisten määrää, joka haluaa kussakin paikassa asua, vaan sitä rahamäärää, joka asunnoista kummassakin paikassa ollaan valmiita maksamaan. Ja tietenkin tarjontakin vaikuttaa hintaan. Itä-Helsingissä ollaan asunnosta valmiita luopumaan matalammasta hinnasta kuin Länsi-Helsingissä. Mihin tällaista kysynnän ja tarjonnan lain perusopetusta oikein tarvitset? Onko asiassa sinulle jotain vaikeuksia ymmärtää?

[sr]

No, esitä ne "kaikki seikkasi", jotka estävät markkinoiden toiminnan.

Yksi merkittävin asuntomarkkinoinden reunaehto perustuu siihen, että kaikkien on asuttava jossain. Nousevat kustannukset eivät siten vähennä asumiskuluttamisen tarvetta koska vaihtoehtoa asumiskuluttamiselle ei ole. Sen takia ...

Kyllä sille on vaihtoehto, kuinka paljon kukin panee asumiseen rahaa. Ja huomaa ennen kaikkea se, että tarjonta pysyy samana. Asuntoja myyvät eivät yhtäkkiä ala makuuttamaan asuntojaan tyhjinä siksi, että hinnat ovat alempia, vaan ennemminkin tyhjänä makuuttaminen juuri vähenee kiinteistöveron vuoksi.

Asumisen hinta koostuu kolmesta komponentista, tontin hinta, rakentamisen hinta ja asumisen aikana maksettava hinta (ylläpito, kiinteistövero). Rakentamisen hinta ei muutu tässä mihinkään. Ylläpitoon kuluva hinta nousee. Ellei asumiseen jostain syystä pumpata lisää rahaa (eli ihmiset arvosta asumista enemmän muuhun kulutukseen verrattuna), laskee tontin omistamisesta maksettava kustannus.

Jos et usko kiinteistöveron laskevan asuntojen hintoja, niin uskotko minkään asumiseen tulevan lisäkustannuksen painavan asuntojen hintoja alas?

... en usko, että asumisen lisäkustannusten nousu halventaisi asuntojen hintoja/vuokria. Eli joko maksat tai itket ja maksat. Tämä on myös nähty käytännössä.

Miten niin on nähty?

Kiinteistöveroratkaisusi on vähän sama kun ehdottaisi ruoan hinnan alentamiseksi korkeampaa AVL:oa. Siinäkin voisi argumentoida sen puolesta, että korkea vero alentaisi kysyntää ja ruoka halpenisi.

Ei. Ruuan hinnassa kaikki on tuotannosta johtuvaa. Siinä ei ole mitään tontin hintaan liittyvää komponenttia. Tämän vuoksi siinä todellakin kaikki lisävero menee suoraan hintaan. Maa on siitä erikoinen hyödyke, ettei sitä voi tuottaa lisää, eikä se toisaalta katoakaan mihinkään. Sen määrä on siis rajattu ja sen arvo riippuu vain kysynnästä ja tarjonnasta.

Näin ei käytännössä koskaan tapahdu. Ruokaahan on aina ostettava jostain, jolloin korkeastiverotetun ruoan poisvalitseminen ei ole mahdollista. Korkea ALV vain korotta hintoja entisestään. Veron myötä myös kauppiaan katteet nousevat koska voittotavoite myynnistä pitää säilyttää.

Mikä ihme on tämä "voittotavoitteesi", josta jo toistamiseen kirjoitat? Onko väitteesi tosiaan se, että firmoilla on jokin "optimivoitto", johon he koittavat voittonsa nostaa ja sitten pitävät siinä? Minusta asia ei ole näin, vaan ne pyrkivät aina maksimaaliseen voittoon jokaisessa tilanteessa.

Entä uskotko vastaikkaisen (asuntotuen, asuntolainan verovähenyksen) nostavan hintoja?

Kyllä nostavat. Molemmat nostavat omistusasuntojen kysyntää, jonka seurauksena hinnat nousevat.

Eli siis veroalennukset nostavat hintoja, mutta verokorotukset eivät laske niitä. Olet keksinyt ikiliikkujan. Jos valtio joka toinen vuosi nostaa asumiseen kohdistuvia veroja 10% ja joka toinen vuosi laskee niitä 10%, niin seurauksena on hyvin nopea hintojen nousu, kun hinnat aina nousevat verojen laskiessa, mutta eivät muutu mihinkään verojen noustessa. Uskotko tosiaan tälläiseen hölynpölyyn?

Asuntojen korkeat hinnat perustuvat pääasiassa ylikorkeaan kysyntään. Kysyntä syntyy kolmeen mekanismin kautta:

- subventiot (esim. yllmäinitut tuet), joilla päästetään suuri määrä vähävaraisempia asunnonostajia markkinoille,
- urbanisointipolitiikka, jonka puitteissa palvelut ja työpaikat siirtyvät kasvukeskuksiin,
- maahanmuutto, joka erityisesti Uudella-maalla, lisää kysyntää tuhansilla asunnoilla vuosittain syöden merkittävän osan koko uusasuntotuotannosta.

Näitä vaikuttimia et voi poistaa verottamalla tai tuilla.

Nuo toki vaikuttavat, mutta sinulta jää jostain syystä ymmärtämättä, että kiinteistöverotus on juuri tuon ensimmäisen tekijän vastakkaisen paineen tuottaja. Kiinteistövero, joka olisi maan hintaa seuraileva toimisi muuten juuri tuota kakkoskohtaa vastaan, koska se olisi korkeampi kasvukeskuksissa kuin syrjäseuduilla. Se siis kannustaisi ihmisiä olematta muuttamatta kasvukeskuksiin, ellei siellä ole rakennettu tarpeeksi asuntoja.

Kolmoskohtaa olen tässä käsitellyt ceteris paribus. Maahan- ja maastamuutto on mitä on ja tietenkin vaikuttaa osaltaan asuntojen hintoihin siellä, missä sitä tapahtuu, mutta siihenkin, mihin maahanmuuttajat asettuvat asumaan, on kiinteistöveroilla vaikutusta.

Kysynnän lisäksi vaikuttimina on myös valtion säätämät, jo absurdeihin mittasuhteisiin paisuneet energiavaatimukset, jotka ovat korottaneet uudisarakentamisen hintoja keskimäärin monella prosentilla vuosittain. Tätä lakisääteistä ongelmaa et myöskään voi poistaa verottamalla.

Näiden vaikutus asumisen hintaan johtuu siitä, että ihmiset pakotetaan hankkimaan sellaista, mitä eivät muuten hankkisi (siis oletuksella, että esim. energiavaatimukset täyttävät talot eivät ole sellaisia, joita ihmiset haluavat). Ihan muuten sivumennen sanoen, mikä noissa energiavaatimuksissa on vikana? Sinun kyökkipsykologiasihan sanoi, että ihmiset ovat valmiita lapioimaan kottikärryttäin rahaa asunnonostoon, jos siten saavat säästettyä pitkän ajan kustannuksissa. Minusta se, että valtion on asetettava energiavaatimuksia viittaisi ennemminkin päinvastaiseen, eli ihmiset eivät muuten ottaisi pitkän ajan energiakuluja huomioon asuntoja ostaessaan.

Jos asumisen hinntakehitystä halutaan hillitä, pitää mennä ongelman alkulähteeseen eli lainsäädäntöön. Asumistuet pitää purkaa, maahanmuutto lopetettava, maaseutu pitää pitää elinvoimaisena ja energiavaatimuksiin pitää saada joku tolkku.

Maahanmuuttoa ei noin vaan lopeteta. Suomi on EU:n jäsen, joka tarkoittaa sitä, että muiden EU-maiden kansalaisilla on halutessaan oikeus muuttaa Suomeen. Ja tietenkin suomalaisilla on oikeus muuttaa muihin EU-maihin. Pitkällä aikavälillä (jos puhutaan vaikka sodanjälkeisestä ajasta) Suomi on ollut ennemminkin muuttotappiollinen kuin -voittoinen maa. Itse en tosin kyllä usko maahanmuutolla (ja maastamuutolla) olevan kuin marginaalista vaikutusta asuntojen hintoihin.

Asumistukien suhteen olen kanssasi samaa mieltä. Niiden vaikutus ei kohdistu niinkään omistusasujiin, vaan ennen kaikkea omalla palkalla vuokransa maksajiin. Omistusasuntojen hinnan laskun kannalta olisi parempi poistaa asuntolainan verovähennys.

[jka]

Asumisen hinta koostuu kolmesta komponentista, tontin hinta, rakentamisen hinta ja asumisen aikana maksettava hinta (ylläpito, kiinteistövero). Rakentamisen hinta ei muutu tässä mihinkään. Ylläpitoon kuluva hinta nousee. Ellei asumiseen jostain syystä pumpata lisää rahaa (eli ihmiset arvosta asumista enemmän muuhun kulutukseen verrattuna), laskee tontin omistamisesta maksettava kustannus.

Tontin hinta on 10% asunnon hinnasta. Pääkaupunkiseudulla 30%. Aivan ydinkeskustassa 50%. Asumisen kokonaishinnasta siis vieläkin näitä lukuja vähemmän.

Jos saat millä tahansa verokikkailulla tontin hinnan edes puolitettua niin tuolla ei ole vielä mitään merkitystä asumisen hintaan.

Kumma, että vieläkin elää näin vahvassa myytti, että asumisen hinnan määrää jotenkin tonttimaan kalleus vaikka maan hinta on asumisen kustannuskomponenteista kaikista pienin. Jos asumisen kustannuksia halutaan alentaa niin pitää nimenomaan keskittyä näihin muihin kustannuksiin kuin maan hintaan.

[Sour-One]

Asumisen hinta koostuu kolmesta komponentista, tontin hinta, rakentamisen hinta ja asumisen aikana maksettava hinta (ylläpito, kiinteistövero). Rakentamisen hinta ei muutu tässä mihinkään. Ylläpitoon kuluva hinta nousee. Ellei asumiseen jostain syystä pumpata lisää rahaa (eli ihmiset arvosta asumista enemmän muuhun kulutukseen verrattuna), laskee tontin omistamisesta maksettava kustannus.

Tontin hinta on 10% asunnon hinnasta. Pääkaupunkiseudulla 30%. Aivan ydinkeskustassa 50%. Asumisen kokonaishinnasta siis vieläkin näitä lukuja vähemmän.

Jos saat millä tahansa verokikkailulla tontin hinnan edes puolitettua niin tuolla ei ole vielä mitään merkitystä asumisen hintaan.

Kumma, että vieläkin elää näin vahvassa myytti, että asumisen hinnan määrää jotenkin tonttimaan kalleus vaikka maan hinta on asumisen kustannuskomponenteista kaikista pienin. Jos asumisen kustannuksia halutaan alentaa niin pitää nimenomaan keskittyä näihin muihin kustannuksiin kuin maan hintaan.

No jos pk-seudulla tipuu okt:n kustannuksista sata tonttua pois, niin sanoisin, että on merkitystä. Mielestäni kaikkein suurin asumisen hintaan vaikuttava tekijä on sijainti

[sr]

Tontin hinta on 10% asunnon hinnasta. Pääkaupunkiseudulla 30%. Aivan ydinkeskustassa 50%. Asumisen kokonaishinnasta siis vieläkin näitä lukuja vähemmän.

Onko siis rakentamisen hinta noussut 100% viimeisen 20:n vuoden aikana?

Entä mikä selittää asuntojen hinnan laskun 130:stä 60-75:een parissa vuodessa 1990-luvun alussa? Mitenkään rakentaminen ei voinut halventua tuota vertaa noin nopeasti. Ainoa mahdollisuus on se, että maa halpeni kysynnän laskiessa.

Jos saat millä tahansa verokikkailulla tontin hinnan edes puolitettua niin tuolla ei ole vielä mitään merkitystä asumisen hintaan.

"Verokikkailun" tarkoitus olisi, että tontin osuus hinnasta olisi käytännössä nolla. Kaikki pitkänajan hinnannousu asunnoissa tapahtuisi pelkästään siksi, että rakennuskustannukset nousisivat.

Kumma, että vieläkin elää näin vahvassa myytti, että asumisen hinnan määrää jotenkin tonttimaan kalleus vaikka maan hinta on asumisen kustannuskomponenteista kaikista pienin.

Tonttimaan kalleus selittää eron Helsingin keskustan asunnon ja syrjäseudulle ilmaiselle tontille rakennetun asunnon välillä. Tämä on se osuus asumisen hinnasta, joka on ihan turha, kuten olen tässä ketjussa osoittanut. Siihen, miten paljon itse asuntojen rakentaminen maksaa, on paljon vaikeampi mitenkään suoranaisesti vaikuttaa. Parhaassa tapauksessa se on täysin markkinoiden päätettävissä. Huonossa tilanteessa rakentajilla on kartelli, johon tietenkin voisi puuttua, mutta tämä ei sinällään vaadi mitään poliittista keskustelua, koska kaikki varmaan ovat samaa mieltä, että kartellit pitää murtaa.

Jos asumisen kustannuksia halutaan alentaa niin pitää nimenomaan keskittyä näihin muihin kustannuksiin kuin maan hintaan.

No, miten ajattelit parantaa markkinoiden toimintaa rakennusbisneksessä?

[sr]

No jos pk-seudulla tipuu okt:n kustannuksista sata tonttua pois, niin sanoisin, että on merkitystä. Mielestäni kaikkein suurin asumisen hintaan vaikuttava tekijä on sijainti

Juuri niin. Sijainnin vaikutus hintaan taas ei voi olla mitään muuta kuin sitä, että maa hyvän sijainnin asuntojen alla on kalliimpaa kuin huonon sijainnin asuntojen alla.

[Mika.H]

Tonttimaan kalleus selittää eron Helsingin keskustan asunnon ja syrjäseudulle ilmaiselle tontille rakennetun asunnon välillä.

eiranrannan kalleimmat tontit maksoivat 2500e/rak oik m2.

töölönlahdella pyydetään nyt valmiista asunnosta n 15 000/m2. en tiedä paljonko tontti maksoi, joku voisi selvittää.

muuten stadissa tontit maksavat n 1000e/rak oik m2.

ei se kerrostalotontti niin erikoisen kallis olekaan, paitsi rakennettuna.

[Sour-One]

No jos pk-seudulla tipuu okt:n kustannuksista sata tonttua pois, niin sanoisin, että on merkitystä. Mielestäni kaikkein suurin asumisen hintaan vaikuttava tekijä on sijainti

Juuri niin. Sijainnin vaikutus hintaan taas ei voi olla mitään muuta kuin sitä, että maa hyvän sijainnin asuntojen alla on kalliimpaa kuin huonon sijainnin asuntojen alla.

Kyse on siis omalla tavallaan tonttimaan kalleudesta

[Kraken]

Tonttihinta ei ole ratkaisevassa asemassa asuntojen hinnoissa. Absoluuttisesti kalliimmalle tontille rakennetaan aina myös absoluuttisesti kalliimpi talo. Kukaan ei rakenna mummonmökkiä 100 000 euron tontille.
Sen seurauksena tontin osuus loppuhinnasta edustaa vähemmistöä tyypillisesti 5-30% riippuen paikasta.

"Verokikkailun" tarkoitus olisi, että tontin osuus hinnasta olisi käytännössä nolla.

Kiinteistövero vaihtelee kohteittain ja maksimi on 3%. Mille tasolle asettaisit kiinteistöveron tavoitteesi saavuttamiseksi?

[Tykkimies Pönni]

En ole lukenut ketjua.

Asuntojen todelliset hinnat perustuu vähänkään pitemmässä juoksussa ostajien ostovoimaan ja siihen miten he haluavat ostovoimansa jakaa kaikkien haluamiensa ja tarvitsemiensa hyödykkeiden kesken. Asuntojen hinnat eivät voi poiketa kovinkaan paljon ostajien todellisesta maksukyvystä koska heillä ei yksinkertaisesti ole siihen varaa. Todellinen hinta terveillä markkinoilla heiluu keskimäärin sinikäyrän tavoin ostajan ostovoimakäyrän ylä- ja alapuolella. Koska Suomessa keskimäärin kaikilta menee ansiot välttämättömiin kuluihin ja asumisen arvostus muihin hyödykkeisiin ei ole voinut muuttua merkittävässä määrin, voidaan helposti todeta asuntojen hintojen olevan tällä hetkellä erittäin paljon yliarvostettuja. Tämä johtuu monista tekijöistä mutta ketjun viimeisinpänä lenkkinä on halvat korot. Keskiverto ostaja vertaa asuntolainan kuukausikuluja vastaavan asunnon markkinavuokraan ottamatta huomioon mitään korkojennousu- tai asunnonhinnanromahtamisriskejä.

Summa summarum, kukaan ei voi maksaa hyödykkeistä enempää kuin on varaa. Asuntojen korkeat hinnat on velkaantumisen ansiota. Velkaantuminen ei voi jatkua loputtomiin. Se velka mikä on otettu, vähentää myöhemmin otettavan velan määrää. Asuntojen hinnat tulevat jossain vaiheessa alas. Varmasti. Ainoa, ja toivottava pelastus on euron inflaatio ja samaan aikaan ansioiden nousu. Vaatisi ihmeen. Kyllähän ihmeitäkin tapahtuu.   

Rautalankana: Ne ketkä ovat kahlinneet itsensä 30-50 vuoden asuntolainoihin viime vuosina, ovat asuntomarkkinoilta käytännössä ikuisesti pois. Jäljelle jää aina vain vähemmin mielettömiin hintoihin ja lainoihin sitoutuvia ostajia. Vain euron romahdus ja samanaikainen erittäin taitava kansallinen talouspolitiikka yhdistettynä kansallismielisyyteen voi pelastaa tästä konkelosta. Kansallismielisyydellä tarkoittaen ulkomaalaisten kiinteistönostokieltoa.

[Eugen235]

Minä taas en hyväksy lainkaan näkökantaasi, joka on puhtaan aatteellinen ilman minkäänlaisia  taloustieteestä lähteviä perusteluita

Sori sr, OT, mutta miksi itä-Helsingissä asuntoneliöt ovat keskimäärin paljon halvempia kuin länsi-Helsingissä?

Onko hintaero johdettavissa taloustieteestä lähtevillä perusteluilla?

Eh, on. Itä-Helsingissä oleviin asuntoihin kohdistuu vähemmän kysyntää kuin Länsi-Helsingissä oleviin. Ja tässä siis "kysyntä" ei tarkoita sitä ihmisten määrää, joka haluaa kussakin paikassa asua, vaan sitä rahamäärää, joka asunnoista kummassakin paikassa ollaan valmiita maksamaan. Ja tietenkin tarjontakin vaikuttaa hintaan. Itä-Helsingissä ollaan asunnosta valmiita luopumaan matalammasta hinnasta kuin Länsi-Helsingissä. Mihin tällaista kysynnän ja tarjonnan lain perusopetusta oikein tarvitset? Onko asiassa sinulle jotain vaikeuksia ymmärtää?

Itä-Helsingissä asuntoneliöiden hinnat ovat keskimäärin pienempiä kuin länsi-Helsingissä siksi, että kysyntää on jälkimmäiseen enemmän kuin edelliseen. Ja se taas johtuu muustakin kuin sun talousteorioista. Se johtuu mm. siitä että idässä on enemmän vuokra-asuntoja, työttömiä, sosiaalitapauksia ja etenkin heikosti koulutettuja & kielitaidottomia mamuja.

[Kaptah]

En ole lukenut ketjua.

Asuntojen todelliset hinnat perustuu vähänkään pitemmässä juoksussa ostajien ostovoimaan ja siihen miten he haluavat ostovoimansa jakaa kaikkien haluamiensa ja tarvitsemiensa hyödykkeiden kesken. Asuntojen hinnat eivät voi poiketa kovinkaan paljon ostajien todellisesta maksukyvystä koska heillä ei yksinkertaisesti ole siihen varaa. Todellinen hinta terveillä markkinoilla heiluu keskimäärin sinikäyrän tavoin ostajan ostovoimakäyrän ylä- ja alapuolella. Koska Suomessa keskimäärin kaikilta menee ansiot välttämättömiin kuluihin ja asumisen arvostus muihin hyödykkeisiin ei ole voinut muuttua merkittävässä määrin, voidaan helposti todeta asuntojen hintojen olevan tällä hetkellä erittäin paljon yliarvostettuja. Tämä johtuu monista tekijöistä mutta ketjun viimeisinpänä lenkkinä on halvat korot. Keskiverto ostaja vertaa asuntolainan kuukausikuluja vastaavan asunnon markkinavuokraan ottamatta huomioon mitään korkojennousu- tai asunnonhinnanromahtamisriskejä.

Summa summarum, kukaan ei voi maksaa hyödykkeistä enempää kuin on varaa. Asuntojen korkeat hinnat on velkaantumisen ansiota. Velkaantuminen ei voi jatkua loputtomiin. Se velka mikä on otettu, vähentää myöhemmin otettavan velan määrää. Asuntojen hinnat tulevat jossain vaiheessa alas. Varmasti. Ainoa, ja toivottava pelastus on euron inflaatio ja samaan aikaan ansioiden nousu. Vaatisi ihmeen. Kyllähän ihmeitäkin tapahtuu.   

Rautalankana: Ne ketkä ovat kahlinneet itsensä 30-50 vuoden asuntolainoihin viime vuosina, ovat asuntomarkkinoilta käytännössä ikuisesti pois. Jäljelle jää aina vain vähemmin mielettömiin hintoihin ja lainoihin sitoutuvia ostajia. Vain euron romahdus ja samanaikainen erittäin taitava kansallinen talouspolitiikka yhdistettynä kansallismielisyyteen voi pelastaa tästä konkelosta. Kansallismielisyydellä tarkoittaen ulkomaalaisten kiinteistönostokieltoa.

Suhteellisen rajoittuneella taloustieteellisellä ymmärrykselläni olen tästä kirjoituksesta suuresti samaa mieltä. Minusta on selvää että asuntojen korkea hinta perustuu hyvin pitkälti siihen uskoon, että hinnat jatkavat ikuisesti nousuaan ja nyt kannattaa ostaa tai myöhemmin ei ole enää varaa. Kun tähän yhdistetään harvinaisen matala korkotaso, on seurauksena nykyisenkaltainen epäluonnollinen tilanne: hinnat ovat korkealla mutta se ei hidasta kaupankäyntiä eikä näin ollen pakota laskemaan hintoja, koska raha on halpaa.

Perhepalaverien tuloksena rouva ja herra Kaptah ovat päättäneet asua vielä ainakin pari kolme vuotta vuokralla ja säästää, koska elämäntilanne on muutenkin sellainen että muutto aivan toiselle puolelle Suomeakin on mahdollista tai ainakin ostettavan asunnon tarkka sijainti on kovin hankala päättää. Toivon mukaan tilanne selkiytyy parin vuoden päästä ja tiedämme mistä haluaisimme asunnon ja lisäksi meillä on säästössä osa asunnon hinnasta. Lisäksi toivon että taloustilanne hiukan selkiytyisi ja jos oikein joulu käy, euro- ja talouskriisi johtaisi lainan saamisen vaikeutumiseen ja ehkä jopa korkojen nousuun jolloin valtavilla lainoilla asuntoja ostelevat tyhjätaskut jäisivät nuolemaan näppejään ja tilanne suosisi enemmän sellaista, jolla on kohtuus mukana ja osa hinnasta säästettynä.

[jka]

Entä mikä selittää asuntojen hinnan laskun 130:stä 60-75:een parissa vuodessa 1990-luvun alussa? Mitenkään rakentaminen ei voinut halventua tuota vertaa noin nopeasti. Ainoa mahdollisuus on se, että maa halpeni kysynnän laskiessa.

Älä nyt herranen aika ota mihinkään relevanttiin esimerkkiin jotain asuntokuplia ja niiden puhkeamisia. Miksi Bitcoin halpeni 250 -> 60 muutamassa tunnissa? Bitcoinin louhinta tuli varmaankin yhtäkkiä tuon verran halvemmaksi?

Tonttien ja asuntojen reaalihinta kulkee jotakuinkin käsi kädessä. Asuntokuplissa on kyllä tyypillistä, että juuri ennen kuplan puhkeamista tonttimaa kallistuu enemmän kuin asunnot. Mutta kuplan puhjettua tonttimaa puolestaan halpenee enemmän kuin asunnot. Asuntojen reaalihinta ei pitkässä juoksussa nouse ja asunnon reaalihinta pitää sisällään myös tonttimaan hinnan. Ajoittaiset kuplat ei tähän vaikuta yhtään muuten kuin väliaikaisesti.

Tonttimaan kalleus selittää eron Helsingin keskustan asunnon ja syrjäseudulle ilmaiselle tontille rakennetun asunnon välillä.

No mitä sitten? Mielestäni nuo suhteet ovat ihan oikein. Jos Suomessa keskimäärin tontin hinta on sanotaan nyt 15% asunnon hinnasta ja Mannerheimintiellä 50%. Mitä ihmettä tuossa pitää muuttaa? Miksi tonttien hinnat pitää saada koko maassa samoiksi? Noinhan asian pitää ollakin.

No, miten ajattelit parantaa markkinoiden toimintaa rakennusbisneksessä?

Ihan ensimmäiseksi kannattaa muistaa, että asuminen ei ole ongelma missään muaalla Suomessa kuin pääkaupunkiseudulla. Onglema ei siis ole meidän globaalit rakenteet vaan ongelmat ovat nimenomaan pääkaupunkiseudun sisäsyntyisiä ongelmia. Mitään muuta eroa muihin kasvukeskuksiin ei voi ylipäätään olla kuin kansallinen politiikka ja paikallispolitiikka. Eli ongelmia kannattaa lähteä purkaamaan täältä.

[Kraken]

Suhteellisen rajoittuneella taloustieteellisellä ymmärrykselläni olen tästä kirjoituksesta suuresti samaa mieltä. Minusta on selvää että asuntojen korkea hinta perustuu hyvin pitkälti siihen uskoon, että hinnat jatkavat ikuisesti nousuaan ja nyt kannattaa ostaa tai myöhemmin ei ole enää varaa. Kun tähän yhdistetään harvinaisen matala korkotaso, on seurauksena nykyisenkaltainen epäluonnollinen tilanne: hinnat ovat korkealla mutta se ei hidasta kaupankäyntiä eikä näin ollen pakota laskemaan hintoja, koska raha on halpaa.

Kyse on siis kysynnästä, joka on suuri edelleen. Se on ollut suuri 20 vuotta putkeen.

Pääosa asunnoista ei osteta sijoitusmielessä vaan asumistarpeeseen. Sen perusteella spekulatiivinen kupla asuntohinnoissa on pieni, eli "ikuisen nousun" -teoria on vain pieni selittäjä hinnoissa. Asunnon ostaminen nähdään vaihtoehtona vuokralle, joka on yhtä suuri kuluerä kuussa kun asuntolainan hoito. Jos on valmis sitoutumaan asumispaikkaan edes joksikin aikaa, on järkevämpää maksaa asuntolainaa kun vuokraa, joka ei kartuta omaa pääomaa.

Perhepalaverien tuloksena rouva ja herra Kaptah ovat päättäneet asua vielä ainakin pari kolme vuotta vuokralla ja säästää, koska elämäntilanne on muutenkin sellainen että muutto aivan toiselle puolelle Suomeakin on mahdollista tai ainakin ostettavan asunnon tarkka sijainti on kovin hankala päättää.

Jos vaihtoehtopalettinne on näin laaja, ehkä osto ei ole järkevää juuri nyt. Taloudellisesta näkäkökulmasta on kuitenkin järkevämpää ostaa nyt kun muutaman vuoden päästä. Hinnat tulevat nousemaan edelleen ja osto vuosien päästä saattaa jopa tarkoittaa ostoa noususuhdanteen aikana, jolloin hinnat nousevat nopeammin ja korot ovat merkittävästi korkeammat.

Asunto kannattaa aina ostaa taantuman aikana jos budjetti sallii. Jos odottaa hintaromahdusta saa odottaa koko elämänsä. Etenkin kun Suomen demografinen kartta on muuttumassa voimakkaasti kohti urbanisoitumista ja väestö kasvaa nopeasti, mahdollisuus asuntohintojen romahtamiseen on pieni ellei aio muuttaa muuttotappiokuntaan korkealla työttömyydellä.

Toivon mukaan tilanne selkiytyy parin vuoden päästä ja tiedämme mistä haluaisimme asunnon ja lisäksi meillä on säästössä osa asunnon hinnasta.

Huomioi mahdollisuus lainakaton säätämisestä. On ollut puheita siitä, että lainan määrä rajoitettaisiin alle 100% asunnon hinnasta. Säästettävä osuus asunnon hinnoista voi kivuta kymmeniin tuhansiin euroihin, joka siirtää asunnon hankkimista.

[sr]

Minä taas en hyväksy lainkaan näkökantaasi, joka on puhtaan aatteellinen ilman minkäänlaisia  taloustieteestä lähteviä perusteluita

Sori sr, OT, mutta miksi itä-Helsingissä asuntoneliöt ovat keskimäärin paljon halvempia kuin länsi-Helsingissä?

Onko hintaero johdettavissa taloustieteestä lähtevillä perusteluilla?

Eh, on. Itä-Helsingissä oleviin asuntoihin kohdistuu vähemmän kysyntää kuin Länsi-Helsingissä oleviin. Ja tässä siis "kysyntä" ei tarkoita sitä ihmisten määrää, joka haluaa kussakin paikassa asua, vaan sitä rahamäärää, joka asunnoista kummassakin paikassa ollaan valmiita maksamaan. Ja tietenkin tarjontakin vaikuttaa hintaan. Itä-Helsingissä ollaan asunnosta valmiita luopumaan matalammasta hinnasta kuin Länsi-Helsingissä. Mihin tällaista kysynnän ja tarjonnan lain perusopetusta oikein tarvitset? Onko asiassa sinulle jotain vaikeuksia ymmärtää?

Itä-Helsingissä asuntoneliöiden hinnat ovat keskimäärin pienempiä kuin länsi-Helsingissä siksi, että kysyntää on jälkimmäiseen enemmän kuin edelliseen. Ja se taas johtuu muustakin kuin sun talousteorioista. Se johtuu mm. siitä että idässä on enemmän vuokra-asuntoja, työttömiä, sosiaalitapauksia ja etenkin heikosti koulutettuja & kielitaidottomia mamuja.

Eli sinustako siis talousteorian mukaan työttömät, sosiaalitapaukset jne. tuottavat samanlaisen kysynnän kuin muut? Jos eivät, niin miten tuo kirjoittamasi on ristiriidassa talousteorian kanssa?

[sr]

Tonttimaan kalleus selittää eron Helsingin keskustan asunnon ja syrjäseudulle ilmaiselle tontille rakennetun asunnon välillä.

eiranrannan kalleimmat tontit maksoivat 2500e/rak oik m2.

töölönlahdella pyydetään nyt valmiista asunnosta n 15 000/m2. en tiedä paljonko tontti maksoi, joku voisi selvittää.

muuten stadissa tontit maksavat n 1000e/rak oik m2.

ei se kerrostalotontti niin erikoisen kallis olekaan, paitsi rakennettuna.

Tässä oletat, että kaupunki ulosmittaa tonttikaupassa kokonaan tontin arvon (eli jos hinta olisi yhtään korkeampi, se menisi täysmääräisesti asunnon hintaan). Itse taas en usko, että tonttikaupassa saadaan lähellekään yhtä hyvää kuvaa tonttimaan arvosta kuin vanhojen asuntojen kauppaa seuraamalla. Markkinat toimivat paljon paremmin asuntokaupassa kuin tonttikaupassa.

[Kaptah]

Suhteellisen rajoittuneella taloustieteellisellä ymmärrykselläni olen tästä kirjoituksesta suuresti samaa mieltä. Minusta on selvää että asuntojen korkea hinta perustuu hyvin pitkälti siihen uskoon, että hinnat jatkavat ikuisesti nousuaan ja nyt kannattaa ostaa tai myöhemmin ei ole enää varaa. Kun tähän yhdistetään harvinaisen matala korkotaso, on seurauksena nykyisenkaltainen epäluonnollinen tilanne: hinnat ovat korkealla mutta se ei hidasta kaupankäyntiä eikä näin ollen pakota laskemaan hintoja, koska raha on halpaa.

Kyse on siis kysynnästä, joka on suuri edelleen. Se on ollut suuri 20 vuotta putkeen.

Tarkoitus ei ole riidellä, mutta minusta asia ei ole ihan näin yksinkertainen. Kuten ketjunavausviestissäni olleesta graafista käy ilmi, asuntojen hinta putosi noin puoleen 90-luvun lamassa. Silti ihmisten piti edelleen asua, mutta ymmärrettävästi ostajia oli harvassa. Kaiken järjen mukaan pääkaupunkiseudulla kysyntä lähinnä lisääntyi lamassa, koska ihmiset muuttivat työttömäksi jäätyään pikkukunnista kaiketi enemmän Helsinkiin kuin päinvastoin. En näe mitään syytä miksei samanlainen hinnan romahdus, tosin vähäisempänä, voisi hyvin tapahtua nyt pitkään jatkuneen nousun jälkeen.

Perhepalaverien tuloksena rouva ja herra Kaptah ovat päättäneet asua vielä ainakin pari kolme vuotta vuokralla ja säästää, koska elämäntilanne on muutenkin sellainen että muutto aivan toiselle puolelle Suomeakin on mahdollista tai ainakin ostettavan asunnon tarkka sijainti on kovin hankala päättää.

Jos vaihtoehtopalettinne on näin laaja, ehkä osto ei ole järkevää juuri nyt. Taloudellisesta näkäkökulmasta on kuitenkin järkevämpää ostaa nyt kun muutaman vuoden päästä. Hinnat tulevat nousemaan edelleen ja osto vuosien päästä saattaa jopa tarkoittaa ostoa noususuhdanteen aikana, jolloin hinnat nousevat nopeammin ja korot ovat merkittävästi korkeammat.

Noh, minusta mikään ei viittaa siihen että nyt kannattaisi ostaa kun hinnat ovat korkeimmillaan 25 vuoteen. Jos nyt saakin halpaa korkoa, tilanne voi muuttua sen verran pian ettei kannattane koron halpuuteen liiaksi luottaa.

Asunto kannattaa aina ostaa taantuman aikana jos budjetti sallii. Jos odottaa hintaromahdusta saa odottaa koko elämänsä. Etenkin kun Suomen demografinen kartta on muuttumassa voimakkaasti kohti urbanisoitumista ja väestö kasvaa nopeasti, mahdollisuus asuntohintojen romahtamiseen on pieni ellei aio muuttaa muuttotappiokuntaan korkealla työttömyydellä.

Todnäk asunnon hankinta tapahtuu vähintään keskisuuresta ellei suuresta kaupungista, pikkukaupungit ovat työkuvioiden vuoksi aika lailla poissuljettuja. Minusta kuitenkin nykyinen erittäin korkea asuntojen hinta (siis keskivertohinta, ei pelkästään kasvukeskusten asuntojen hinta) viittaa enemmänkin hintojen laskuun kuin nousuun. Taantumassa tietenkin kannattaa ostaa kun hinnat ovat alhaalla, mutta vaikka jonkinlainen taantuma nyt onkin, hinnat eivät todellakaan ole alhaalla. Jos 90-luvun lamassa olisi ollut satatonnia säästössä, olisi voinut tehdä elämänsä asuntokaupat.

Pelkään itsekin tuota että odottaa vuokrakasarmissa "oikeaa hetkeä" kunnes on eläkkeellä.

Huomioi mahdollisuus lainakaton säätämisestä. On ollut puheita siitä, että lainan määrä rajoitettaisiin alle 100% asunnon hinnasta. Säästettävä osuus asunnon hinnoista voi kivuta kymmeniin tuhansiin euroihin, joka siirtää asunnon hankkimista.

Tämä olisi todennäköisesti meille mieluisa tapahtuma, koska se rajaisi asuntomarkkinoilta pois suuren määrän 100% halvalla velkarahalla kalliita asuntoja ostelevia tyhjätaskuja ja hra ja rva Kaptah voisivatkin olla säästöineen huomattavasti paremmassa asemassa.

[Eugen235]

Minä taas en hyväksy lainkaan näkökantaasi, joka on puhtaan aatteellinen ilman minkäänlaisia  taloustieteestä lähteviä perusteluita

Sori sr, OT, mutta miksi itä-Helsingissä asuntoneliöt ovat keskimäärin paljon halvempia kuin länsi-Helsingissä?

Onko hintaero johdettavissa taloustieteestä lähtevillä perusteluilla?

Eh, on. Itä-Helsingissä oleviin asuntoihin kohdistuu vähemmän kysyntää kuin Länsi-Helsingissä oleviin. Ja tässä siis "kysyntä" ei tarkoita sitä ihmisten määrää, joka haluaa kussakin paikassa asua, vaan sitä rahamäärää, joka asunnoista kummassakin paikassa ollaan valmiita maksamaan. Ja tietenkin tarjontakin vaikuttaa hintaan. Itä-Helsingissä ollaan asunnosta valmiita luopumaan matalammasta hinnasta kuin Länsi-Helsingissä. Mihin tällaista kysynnän ja tarjonnan lain perusopetusta oikein tarvitset? Onko asiassa sinulle jotain vaikeuksia ymmärtää?

Itä-Helsingissä asuntoneliöiden hinnat ovat keskimäärin pienempiä kuin länsi-Helsingissä siksi, että kysyntää on jälkimmäiseen enemmän kuin edelliseen. Ja se taas johtuu muustakin kuin sun talousteorioista. Se johtuu mm. siitä että idässä on enemmän vuokra-asuntoja, työttömiä, sosiaalitapauksia ja etenkin heikosti koulutettuja & kielitaidottomia mamuja.

Eli sinustako siis talousteorian mukaan työttömät, sosiaalitapaukset jne. tuottavat samanlaisen kysynnän kuin muut? Jos eivät, niin miten tuo kirjoittamasi on ristiriidassa talousteorian kanssa?

Kysyntään siis vaikuttaa ns. loisväestön tiheys. Tajusit asian.

[sr]

Entä mikä selittää asuntojen hinnan laskun 130:stä 60-75:een parissa vuodessa 1990-luvun alussa? Mitenkään rakentaminen ei voinut halventua tuota vertaa noin nopeasti. Ainoa mahdollisuus on se, että maa halpeni kysynnän laskiessa.

Älä nyt herranen aika ota mihinkään relevanttiin esimerkkiin jotain asuntokuplia ja niiden puhkeamisia. Miksi Bitcoin halpeni 250 -> 60 muutamassa tunnissa? Bitcoinin louhinta tuli varmaankin yhtäkkiä tuon verran halvemmaksi?

Bitcoin on juuri erinomainen esimerkki. Bitcoinia ei juuri louhita, vaan sen tarjonta on samalla tavoin rajoitettua kuin maankin. Sitä ei tuoteta lisää, jos siihen kohdistuu kysyntää eikä sen tuotantoa vähennetä, jos kysyntä laskee.

Hinta on siis kiinni puhtaasti kysynnästä, joka jakautuu aitoon kysyntään (ne, jotka tarvitsevat bitcoineja johonkin) ja spekulaatiosta (ne, jotka ostavat bitcoineja, koska uskovat niiden kallistuvan tulevaisuudessa). Asuntobisneksessä on kyse samasta.

Tonttien ja asuntojen reaalihinta kulkee jotakuinkin käsi kädessä. Asuntokuplissa on kyllä tyypillistä, että juuri ennen kuplan puhkeamista tonttimaa kallistuu enemmän kuin asunnot. Mutta kuplan puhjettua tonttimaa puolestaan halpenee enemmän kuin asunnot. Asuntojen reaalihinta ei pitkässä juoksussa nouse ja asunnon reaalihinta pitää sisällään myös tonttimaan hinnan. Ajoittaiset kuplat ei tähän vaikuta yhtään muuten kuin väliaikaisesti.

Tonttimaa on tässä nyt ehkä väärä termi. Kyse on siitä, mitä tapahtuu asuntojen hinnalle niiden rakentamisen jälkeen. Rakentamisen jälkeen ei rakentaminen voi muuttaa asunnon arvoa mitenkään. Sen markkinahinta voi tietenkin nousta sitä kautta, että uusien kilpailevien asuntojen rakentaminen tulee kalliimmaksi, mutta jos rakennuskustannuksissa ei tapahdu muutosta, niin se kaikki hinnanmuutos on käytännössä maan arvon muutosta.

Oleellista tämän keskustelun kannalta on se, että jo rakennettujen asuntojen reaalihintojen muutos on ansiotonta arvonnousua niille, jotka siitä pääsevät nauttimaan ja täysin syyttömien rankaisua niiden kohdalla, jotka joutuvat kärsimään kuplan puhkeamisista. Minun ideani oli ulosmitata tämä pois asuntomarkkinoilta asuntojen markkinahintoihin sidotun kiinteistöveron avulla. Jos jonkin alueen asuntojen hinta lähtee nousuun ilman, että siellä on käynnissä mitään perusparannusbuumia tms., tämä on merkki siitä, että siellä tapahtuu ansiotonta arvonnousua. Jos siellä nostetaan kiinteistöveroa, on seurauksena se, että kysyntä vähenee ja hinta painuu lähemmäs lähtötasoa.

No mitä sitten? Mielestäni nuo suhteet ovat ihan oikein. Jos Suomessa keskimäärin tontin hinta on sanotaan nyt 15% asunnon hinnasta ja Mannerheimintiellä 50%. Mitä ihmettä tuossa pitää muuttaa? Miksi tonttien hinnat pitää saada koko maassa samoiksi? Noinhan asian pitää ollakin.

Niin, asumisen Mannerheimintiellä tulee olla kalliimpaa kuin takahikiällä. Tämä markkinavoimien kautta ohjaa Mannerheimintielle asumaan ne, jotka siellä kaikkein eniten haluavat asua ja joilla on varaa siihen. Juuri näin markkinaohjauksen pitääkin toimia. Nyt kysymys kuitenkin on, että miksei täsmälleen sama ohjaus toimisi, jos kiinteistövero Mannerheimintiellä olisi korkea ja takahikiällä matala? Seuraus olisi tietenkin, että Mannerheimintien asunnon ostohinta olisi sama kuin takahikiällä, mutta tämä kompensoituisi sillä, että siinä asuminen maksaisi sitten enemmän. Täsmälleen samat ihmiset hakeutuisivat asumaan Mannerheimintielle ja takahikiälle kuin nytkin.

Ainoa ero olisi siinä, että Mannerheimintiellä asunnon omistaminen ei tuottaisi sille omistajalle varallisuutta vain siksi, että hän omistaa asunnon, jonka reaalihinta nousee. Tähän hänellä ei ole mitään ansiota. Omistuksellaan hän ei tuota kellekään mitää hyvinvointia. Markkinaohjaus ei tarvitse tätä ns. windfall-voittoa toimiakseen, vaan se voi jopa johtaa pahimmillaan resurssien epäoptimaaliseen käyttöön (joku, joka ei oikeastaan haluaisi asua Mannerheimintiellä, ei asuntobuumin oloissa myy siellä olevaa asuntoaan, koska spekuloi tuolla pelkällä omistamisellaan tekevänsä entistä enemmän voittoa). Asuntoihin, jotka ovat ennen kaikkea kulutushyödykkeitä eivätkä tuotantovälineitä, ei ole mitään syytä yhdistää uhkapelielementtiä.

No, miten ajattelit parantaa markkinoiden toimintaa rakennusbisneksessä?

Ihan ensimmäiseksi kannattaa muistaa, että asuminen ei ole ongelma missään muaalla Suomessa kuin pääkaupunkiseudulla. Onglema ei siis ole meidän globaalit rakenteet vaan ongelmat ovat nimenomaan pääkaupunkiseudun sisäsyntyisiä ongelmia. Mitään muuta eroa muihin kasvukeskuksiin ei voi ylipäätään olla kuin kansallinen politiikka ja paikallispolitiikka. Eli ongelmia kannattaa lähteä purkaamaan täältä.

Et vastannut kysymykseeni. Miksi rakentaminen on kalliimpaa pääkaupunkiseudulla kuin muualla?

Muuten mitä siihen 10%:n tonttihintaan pääkaupunkiseudun ulkopuolella tulee, niin koska en asiaa tunne, niin kysytään sinulta. Onko asunto Tampereen parhaalla paikalla todellakin vain 10% kalliimpi kuin, mitä vastaava olisi jossain maaseudulla?

[sr]

Minä taas en hyväksy lainkaan näkökantaasi, joka on puhtaan aatteellinen ilman minkäänlaisia  taloustieteestä lähteviä perusteluita

Sori sr, OT, mutta miksi itä-Helsingissä asuntoneliöt ovat keskimäärin paljon halvempia kuin länsi-Helsingissä?

Onko hintaero johdettavissa taloustieteestä lähtevillä perusteluilla?

Eh, on. Itä-Helsingissä oleviin asuntoihin kohdistuu vähemmän kysyntää kuin Länsi-Helsingissä oleviin. Ja tässä siis "kysyntä" ei tarkoita sitä ihmisten määrää, joka haluaa kussakin paikassa asua, vaan sitä rahamäärää, joka asunnoista kummassakin paikassa ollaan valmiita maksamaan. Ja tietenkin tarjontakin vaikuttaa hintaan. Itä-Helsingissä ollaan asunnosta valmiita luopumaan matalammasta hinnasta kuin Länsi-Helsingissä. Mihin tällaista kysynnän ja tarjonnan lain perusopetusta oikein tarvitset? Onko asiassa sinulle jotain vaikeuksia ymmärtää?

Itä-Helsingissä asuntoneliöiden hinnat ovat keskimäärin pienempiä kuin länsi-Helsingissä siksi, että kysyntää on jälkimmäiseen enemmän kuin edelliseen. Ja se taas johtuu muustakin kuin sun talousteorioista. Se johtuu mm. siitä että idässä on enemmän vuokra-asuntoja, työttömiä, sosiaalitapauksia ja etenkin heikosti koulutettuja & kielitaidottomia mamuja.

Eli sinustako siis talousteorian mukaan työttömät, sosiaalitapaukset jne. tuottavat samanlaisen kysynnän kuin muut? Jos eivät, niin miten tuo kirjoittamasi on ristiriidassa talousteorian kanssa?

Kysyntään siis vaikuttaa ns. loisväestön tiheys. Tajusit asian.

Sinulta jäi selittämättä, miten "loisäväestön tiheys" ei olisi mukana ihan normaalissa talousteoriassa. Saisiko tähän nyt selvityksen?

[Eugen235]

Minä taas en hyväksy lainkaan näkökantaasi, joka on puhtaan aatteellinen ilman minkäänlaisia  taloustieteestä lähteviä perusteluita

Sori sr, OT, mutta miksi itä-Helsingissä asuntoneliöt ovat keskimäärin paljon halvempia kuin länsi-Helsingissä?

Onko hintaero johdettavissa taloustieteestä lähtevillä perusteluilla?

Eh, on. Itä-Helsingissä oleviin asuntoihin kohdistuu vähemmän kysyntää kuin Länsi-Helsingissä oleviin. Ja tässä siis "kysyntä" ei tarkoita sitä ihmisten määrää, joka haluaa kussakin paikassa asua, vaan sitä rahamäärää, joka asunnoista kummassakin paikassa ollaan valmiita maksamaan. Ja tietenkin tarjontakin vaikuttaa hintaan. Itä-Helsingissä ollaan asunnosta valmiita luopumaan matalammasta hinnasta kuin Länsi-Helsingissä. Mihin tällaista kysynnän ja tarjonnan lain perusopetusta oikein tarvitset? Onko asiassa sinulle jotain vaikeuksia ymmärtää?

Itä-Helsingissä asuntoneliöiden hinnat ovat keskimäärin pienempiä kuin länsi-Helsingissä siksi, että kysyntää on jälkimmäiseen enemmän kuin edelliseen. Ja se taas johtuu muustakin kuin sun talousteorioista. Se johtuu mm. siitä että idässä on enemmän vuokra-asuntoja, työttömiä, sosiaalitapauksia ja etenkin heikosti koulutettuja & kielitaidottomia mamuja.

Eli sinustako siis talousteorian mukaan työttömät, sosiaalitapaukset jne. tuottavat samanlaisen kysynnän kuin muut? Jos eivät, niin miten tuo kirjoittamasi on ristiriidassa talousteorian kanssa?

Kysyntään siis vaikuttaa ns. loisväestön tiheys. Tajusit asian.

Sinulta jäi selittämättä, miten "loisäväestön tiheys" ei olisi mukana ihan normaalissa talousteoriassa. Saisiko tähän nyt selvityksen?

puhuin "loisväestöstä". Et kertonut aiempana, että minkä talousteorian mukaan kysyntään vaikuttaa "loisväestön tiheys" tms. Eli Suomessakin on tapahtunut asuinalueiden hinnoissa eriytymistä ihmisaineksen laadun mukaan. Kysyntäänkin vaikuttaa monta eri asiaa. Jotkut näistä asioista oli tiedossa jo sata vuotta sitten, mutta nyttemmin esim omistusalueen keskelle rakennettava päihdelaitos vaikuttaa kysyntään. Mihin talousteoriaan tämä nykyinen ilmiö (missä rahaton voi muuttaa tienaavien keskelle) liittyy?

[sr]

Pääosa asunnoista ei osteta sijoitusmielessä vaan asumistarpeeseen. Sen perusteella spekulatiivinen kupla asuntohinnoissa on pieni, eli "ikuisen nousun" -teoria on vain pieni selittäjä hinnoissa. Asunnon ostaminen nähdään vaihtoehtona vuokralle, joka on yhtä suuri kuluerä kuussa kun asuntolainan hoito. Jos on valmis sitoutumaan asumispaikkaan edes joksikin aikaa, on järkevämpää maksaa asuntolainaa kun vuokraa, joka ei kartuta omaa pääomaa.

Yhtenä ongelmana tässä on se, että asuntolainasta saa vähentää korot veroissa, kun taas vuokranantaja joutuu maksamaan voitostaan pääomatuloveroa. Tuota jälkimmäistä kutstutaan usein omistusasujan asuntotuloksi, mutta minusta sitä ei tule kyllä verottaa, vaikka jotkut ovat tällaistakin ehdottaneet. Sen sijaan tuolle korkovähennykselle ei ole mitään perusteluja. Se asettaa vuokra-asujan ja omistusasujan ihan turhaan eriarvoiseen tilanteeseen.

Asunto kannattaa aina ostaa taantuman aikana jos budjetti sallii. Jos odottaa hintaromahdusta saa odottaa koko elämänsä. Etenkin kun Suomen demografinen kartta on muuttumassa voimakkaasti kohti urbanisoitumista ja väestö kasvaa nopeasti, mahdollisuus asuntohintojen romahtamiseen on pieni ellei aio muuttaa muuttotappiokuntaan korkealla työttömyydellä.

Onko muuttobuumi kaupunkeihin nyt jotenkin erityisen korkea verrattuna siihen, mitä se oli 1980-90-luvun vaihteessa, jolloin nähtiin tuollainen hintaromahdus? Kaptahin käyrien mukaan tuolloin nähty romahdus oli muuten suurin pääkaupunkiseudulla, ei jossain takapajulassa.

[sr]

Minä taas en hyväksy lainkaan näkökantaasi, joka on puhtaan aatteellinen ilman minkäänlaisia  taloustieteestä lähteviä perusteluita

Sori sr, OT, mutta miksi itä-Helsingissä asuntoneliöt ovat keskimäärin paljon halvempia kuin länsi-Helsingissä?

Onko hintaero johdettavissa taloustieteestä lähtevillä perusteluilla?

Eh, on. Itä-Helsingissä oleviin asuntoihin kohdistuu vähemmän kysyntää kuin Länsi-Helsingissä oleviin. Ja tässä siis "kysyntä" ei tarkoita sitä ihmisten määrää, joka haluaa kussakin paikassa asua, vaan sitä rahamäärää, joka asunnoista kummassakin paikassa ollaan valmiita maksamaan. Ja tietenkin tarjontakin vaikuttaa hintaan. Itä-Helsingissä ollaan asunnosta valmiita luopumaan matalammasta hinnasta kuin Länsi-Helsingissä. Mihin tällaista kysynnän ja tarjonnan lain perusopetusta oikein tarvitset? Onko asiassa sinulle jotain vaikeuksia ymmärtää?

Itä-Helsingissä asuntoneliöiden hinnat ovat keskimäärin pienempiä kuin länsi-Helsingissä siksi, että kysyntää on jälkimmäiseen enemmän kuin edelliseen. Ja se taas johtuu muustakin kuin sun talousteorioista. Se johtuu mm. siitä että idässä on enemmän vuokra-asuntoja, työttömiä, sosiaalitapauksia ja etenkin heikosti koulutettuja & kielitaidottomia mamuja.

Eli sinustako siis talousteorian mukaan työttömät, sosiaalitapaukset jne. tuottavat samanlaisen kysynnän kuin muut? Jos eivät, niin miten tuo kirjoittamasi on ristiriidassa talousteorian kanssa?

Kysyntään siis vaikuttaa ns. loisväestön tiheys. Tajusit asian.

Sinulta jäi selittämättä, miten "loisäväestön tiheys" ei olisi mukana ihan normaalissa talousteoriassa. Saisiko tähän nyt selvityksen?

puhuin "loisväestöstä". Et kertonut aiempana, että minkä talousteorian mukaan kysyntään vaikuttaa "loisväestön tiheys" tms. Eli Suomessakin on tapahtunut asuinalueiden hinnoissa eriytymistä ihmisaineksen laadun mukaan. Kysyntäänkin vaikuttaa monta eri asiaa. Jotkut näistä asioista oli tiedossa jo sata vuotta sitten, mutta nyttemmin esim omistusalueen keskelle rakennettava päihdelaitos vaikuttaa kysyntään. Mihin talousteoriaan tämä nykyinen ilmiö (missä rahaton voi muuttaa tienaavien keskelle) liittyy?

Käsittääkseni tässä keskustelussa puhumme vapailla markkinoilla olevien asuntojen hintakehityksestä. Tietenkin sosiaalisen asumisen hintakehitys seurailee paljon ennemmin poliittista päätöksentekoa kuin markkinoita, mutta mitä tekemistä sillä on nyt tämän keskustelun kannalta?

Sinun kysymyksesi oli se, että miksi (vapaiden markkinoiden) asunnon hinta on alempi Itä-Helsingissä kuin Länsi-Helsingissä. Vastasin tähän sen, että Itä-Helsingissä kysyntää (vapaiden markkinoiden) asuntoihin on vähemmän kuin Länsi-Helsingissä. Mikä tässä nyt on sinusta talousteorian vastaista?

Jos haluat keskustella siitä, mitä asuminen maksaa "loisväestölle", niin voit siihen perustaa oman ketjusi, mutta tässä ketjussa ei käsittääkseni kukaan ole koittanut esittää selitystä millekään muulle kuin vapaiden markkinoiden asuntojen hintakehitykselle.

[Eugen235]

Minä taas en hyväksy lainkaan näkökantaasi, joka on puhtaan aatteellinen ilman minkäänlaisia  taloustieteestä lähteviä perusteluita

Sori sr, OT, mutta miksi itä-Helsingissä asuntoneliöt ovat keskimäärin paljon halvempia kuin länsi-Helsingissä?

Onko hintaero johdettavissa taloustieteestä lähtevillä perusteluilla?

Eh, on. Itä-Helsingissä oleviin asuntoihin kohdistuu vähemmän kysyntää kuin Länsi-Helsingissä oleviin. Ja tässä siis "kysyntä" ei tarkoita sitä ihmisten määrää, joka haluaa kussakin paikassa asua, vaan sitä rahamäärää, joka asunnoista kummassakin paikassa ollaan valmiita maksamaan. Ja tietenkin tarjontakin vaikuttaa hintaan. Itä-Helsingissä ollaan asunnosta valmiita luopumaan matalammasta hinnasta kuin Länsi-Helsingissä. Mihin tällaista kysynnän ja tarjonnan lain perusopetusta oikein tarvitset? Onko asiassa sinulle jotain vaikeuksia ymmärtää?

Itä-Helsingissä asuntoneliöiden hinnat ovat keskimäärin pienempiä kuin länsi-Helsingissä siksi, että kysyntää on jälkimmäiseen enemmän kuin edelliseen. Ja se taas johtuu muustakin kuin sun talousteorioista. Se johtuu mm. siitä että idässä on enemmän vuokra-asuntoja, työttömiä, sosiaalitapauksia ja etenkin heikosti koulutettuja & kielitaidottomia mamuja.

Eli sinustako siis talousteorian mukaan työttömät, sosiaalitapaukset jne. tuottavat samanlaisen kysynnän kuin muut? Jos eivät, niin miten tuo kirjoittamasi on ristiriidassa talousteorian kanssa?

Kysyntään siis vaikuttaa ns. loisväestön tiheys. Tajusit asian.

Sinulta jäi selittämättä, miten "loisäväestön tiheys" ei olisi mukana ihan normaalissa talousteoriassa. Saisiko tähän nyt selvityksen?

puhuin "loisväestöstä". Et kertonut aiempana, että minkä talousteorian mukaan kysyntään vaikuttaa "loisväestön tiheys" tms. Eli Suomessakin on tapahtunut asuinalueiden hinnoissa eriytymistä ihmisaineksen laadun mukaan. Kysyntäänkin vaikuttaa monta eri asiaa. Jotkut näistä asioista oli tiedossa jo sata vuotta sitten, mutta nyttemmin esim omistusalueen keskelle rakennettava päihdelaitos vaikuttaa kysyntään. Mihin talousteoriaan tämä nykyinen ilmiö (missä rahaton voi muuttaa tienaavien keskelle) liittyy?

Käsittääkseni tässä keskustelussa puhumme vapailla markkinoilla olevien asuntojen hintakehityksestä. Tietenkin sosiaalisen asumisen hintakehitys seurailee paljon ennemmin poliittista päätöksentekoa kuin markkinoita, mutta mitä tekemistä sillä on nyt tämän keskustelun kannalta?

Sinun kysymyksesi oli se, että miksi (vapaiden markkinoiden) asunnon hinta on alempi Itä-Helsingissä kuin Länsi-Helsingissä. Vastasin tähän sen, että Itä-Helsingissä kysyntää (vapaiden markkinoiden) asuntoihin on vähemmän kuin Länsi-Helsingissä. Mikä tässä nyt on sinusta talousteorian vastaista?

Jos haluat keskustella siitä, mitä asuminen maksaa "loisväestölle", niin voit siihen perustaa oman ketjusi, mutta tässä ketjussa ei käsittääkseni kukaan ole koittanut esittää selitystä millekään muulle kuin vapaiden markkinoiden asuntojen hintakehitykselle.

Who made you the boss?

Hintaspekulaatioihin kuuluu asuntohintojen kehityksen pohtiminen. Ja se kuuluu pohdintaan että miettii mikä nimimerkki sr:n usein mainitsemista "talousteorioista" huomioi "loisväestön" esiintymisen merkityksen asuntojen hintakehitykselle. Siis mikä on se teorian nimi joka huomioi tällaisen. Eikä se toisaalta ole edes "vapaata markkinaa" jos ulkopuolinen taho tuo julkisilla verovaroilla päihdelaitoksen naapuriin. Tämähän on vapaisiin markkinoihin puuttumista julkisen sektorin toimesta.