Mikä on se raja? (vuokra vs omistusasunnot)

[jmk]

maan reaaliarvo ei pitkällä tähtäimellä nouse.

Voi kai se paikallisesti noustakin johtuen maankäytön muutoksista. No joo, mitä tarkoittaa "pitkällä tähtäimellä" jne.

Mutta aito sosialisti haluaa toki verottaa jo sitäkin, että jonkun omaisuuden reaaliarvo pysyy edes ennallaan. Jos jonkun omaisuuden nimellishinta nousee inflaation kanssa samaa tahtia niin onhan se jo semmoinen huutava riistokapitalismin osoitus, että osa moisesta hyödystä pitääkin siirtää valtiolle tai kunnalle. Ja niinhän tehdäänkin jo myyntivoittoveron muodossa.

[sunimh]

Itse en kannata verotaakan lisäämistä, vaan sitä, että verotusta siirretään työstä maahan. Minusta yhteiskunnan kannalta on parempi verottaa sitä, että maan arvo nousee (mitä kiinteistövero tekisi) sen sijaan, että verotetaan sitä, että tuotetaan hyvinvointia (ansiotulo- ja pääomatulovero). Voit tietenkin olla asiasta eri mieltä, mutta älä silti ryhdy mitään olkiukkoja keksimään kantasi taakse.

Itse kannatan verotuksen pienentämistä ihan jo siksi, että kaikenlaista julkista älyttömyyttä olisi pakko karsia, ja poliitikoilla olisi vähemmän resursseja tehdä tuhoa.

Nostamalla asteittain kiinteistövero niin, että maan arvonnousu ulosmittautuu kunnalle, on juuri huono asia pankeille. Nyt ne tekevät voittoa sillä, että ihmiset ottavat isoja asuntolainoja, koska asuntojen hinnat ovat korkeita. Pankkien osuus asumiskustannuksista pienenisi tässä systeemissä.

Pankit ovat voittoa tavoittelevia yrityksiä. Kuvitteletko kenties, että pankinjohtaja ihan hyvää hyvyyttään jää syljeksimään kattoon, kun voitot kääntyvät tappioiksi? Pankkiiri voi vastaavasti nostaa marginaaleja tai tarjoamiensa lainojen korkotasoa (joissain tapauksissa).

Ajatellaan, että nostetaan kiinteistöveroa ja alennetaan tuloveroa. Eli nettomääräisesti ei kiristetä verotusta.

Paitsi tietenkin mm. eläkeläisiltä, joiden tuloverotus on jo ennestäänkin usein matala.

Koska kiinteistövero on korkea ja ihmisillä on vain tietty määrä panna asumiseen, tämä johtaa siihen, että heillä on varaa vain pienempään asuntolainaan. Tämä taas johtaa siihen, että asuntojen hinnat laskevat ja siten asuntolainojen koot pienenevät.

Niin no se johtaa siihen, että ne, ketkä ovat jo maksaneet asuntonsa, maksavat jatkossa enemmän veroja ja samaan aikaan heidän asuntonsa myyntiarvo laskee potentiaalisten ostajien ostovoiman (lainanmaksukyvyn) ja kysynnän laskiessa. Hyvä diili.

Joka kuu omistusasuja maksaa keskimäärin suunnilleen saman määrän asumisestaan kuin ennenkin (asuntolaina-ajalla vähemmän kuin nykyisin, koska asunnot ovat halvempia, mutta vastaavasti sitten sen jälkeen vähän enemmän). Toisin kuin nykyisin, tuo jakautuu siten, että kunta saa isomman siivun kuin nykyisin ja pankki pienemmän. Kunnan isompi siivu taas tarkoittaa sitä, että se voi laskea veroäyriä, mikä taas tuo lisää rahaa työtätekevien ihmisten kukkaroon.

Asuntolaina-ajat ovat nykyisin luokkaa 20-30 vuotta, joten siinä sitä sitten asteittain korottamaan. Hallituskausi toki on vain 4 vuotta, joten pieniä ongelmia saattaa matkan varrella tulla. Sen muuten haluankin nähdä, kun jokin Suomen velkaisista kunnista laskee veroäyriään.

Mitä kohtaa sanoista "suurin osa" et ymmärtänyt? Kyllä humanitaarisia mamujakin on, mutta he ovat täysin marginaalisia. Ehdottamallani kiinteistöveron korotuksella ja tuloveron alentamisella Suomi tulisi joka tapauksessa houkuttelevammaksi maaksi muuttaa niille "muurahaisille".

Tämä nyt on ensimmäinen analyysi, joka osui vastaan. Lähteenä "Stadin Demarit", joten agendalla tuskin on ainakaan liioitella hum.mamujen määrää. Silti tuostakin käy ilmi, että vuonna 2009 humanitaarisen maahanmuuton osuus on 20 prosentin luokkaa, mitä on minusta vaikea pitää "marginaalisena". Kun siihen tarkasteluun lisätään se, että jäljellejäävästä 80 prosentista (20711 henkeä) 8612 oli Suomen kansalaisia, huomataan, että Suomeen muuttavista ulkomaalaisista (ei suomalaisista paluumuuttajista) hum.mamujen osuus on vielä huomattavasti suurempi, vaikka voi tietenkin olla totta, että "suurin osa" (juuri ja juuri yli 50%) ei näitä ole. Perheenyhdistämiset sun muut jääköön tässä yhteydessä käsittelemättä, koska jo ilmankin huomataan, ettei kyseessä ole mikään marginaalinen ilmiö.

[jka]

Voi kai se paikallisesti noustakin johtuen maankäytön muutoksista. No joo, mitä tarkoittaa "pitkällä tähtäimellä" jne.

Ei nouse. Myöskään asuntojen reaalihinta ei pitkällä tähtäimellä nouse. "Pitkä tähtäin" olkoon vaikka 100 vuotta. USA:n asuntojen reaalihinnat ovat tällä hetkellä samalla tasolla kuin 1890. Millään kaavoituksella tai millään muullakan ei ole asiaan mitään vaikutusta.

http://misunderstoodfinance.blogspot.fi/2012/05/us-inflation-adjusted-home-prices-at.html

Pisimmät aikasarjat asuntojen hinnoista joita olen nähnyt on muistaakseni Amsterdamin nykyisen keskustan alueelta jostain 1600-luvulta. Ei ole reaalihinnat nousseet pätkääkään 400 vuodessa edes Amsterdamin keskustassa.

[sr]

Lähtökohtaisesti veroja pitää maksaa ainoastaan tuloista. Poikkeuksen tähän tekee haittaveron-tyypiset verot, joilla pyritään ohjaamaan ihmisten käyttäytymistä.

Miksi noin? Minusta juuri arvoton arvonnousu on paljon reilumpi kohde verotukselle kuin hyvinvoinnin tuottaminen (ansio- tai pääomatulovero).

Maa ei sellaisenaan ensinnäkään tuota tuloa ja olet väärässä myös tuossa, että maan arvo nousisi. Maan arvo ei nouse. Lyhyellä tähtäimellä se voi siltä näyttää mutta maan reaaliarvo ei pitkällä tähtäimellä nouse.

Mihin tämä perustuu? Maata ei tuoteta lisää. Toisin kuin muissa asioissa, sen arvo siis pysyy teknologian kehityksen mukana samassa. Niinpä sen arvo vain nousee. Oikeastaan ei tule mieleen mitään muuta tuotetta kuin maa, jonka arvo vain nousee. Ehkä jotkut vähiin käyvät raaka-aineet.

Eli jos maata halutaan verottaa niin rahat veron maksuun maanomistajan pitää kerätä ihan jostain muualta.

Ja kuten selitin, niin niin he keräävätkin. Ensinnäkin tuloveroja lasketaan samalla, kun kiinteistöveroja nostetaan. Toiseksi heidän asuntolainaan menevät menot pienenevät, koska asuntojen myyntihinta laskee maahan kohdistuvan kiinteistöveron vuoksi.

Vaikkapa maan vuokratulosta, jota siis verotetaan jo nyt. Ja jos maan arvo sattuisikin lyhyellä tähtäimellä nousemaan niin huomaa, että maanomistaja hyötyy maan arvon noususta vasta kun myy maansa. Eli maan arvonnousukin joutuu jo nykyisellään ihan normaalisti myyntivoiton verolle.

Ei kokonaisuutena. Myyntivoittovero on vain se normaali pääomatulovero. Ihminen saa siis itselleen pääosan siitä arvonnoususta, jonka eteen ei ole itse tehnyt mitään. Minusta tämän verottaminen kokonaisuutena yhteiskunnalle on reilumpaa kuin vaikkapa työn tai oikeasti jotain tuottaneen pääomasijoittamisen verottaminen.

Jos maanomistus koetaan sellaiseksi, että sitä kannattaa haittaverottaa niin sitten tuo perustelu pätee. Muuten ei.

On tässä tietenkin vielä tuo haittaveropuolikin. Asuntojen hintojen heilahtelu on huono juttu yhteiskunnalle (siinä arpapelillä päätetään, kuka voittaa ja kuka häviää). Korkealla kiinteistöverolla tuo heilahtelu saadaan paremmin kuriin. Lisäksi siis tulojen verottaminen on yhteiskunnalle haitallisempaa, koksa se vähentää insentiivejä tehdä työtä tai sijoittaa tuotantoon. Maan verottaminen taas ei vaikuta kenenkään insentiiveihin mitään, koska maata ei voi tuottaa lisää.

[sr]

Itse kannatan verotuksen pienentämistä ihan jo siksi, että kaikenlaista julkista älyttömyyttä olisi pakko karsia, ja poliitikoilla olisi vähemmän resursseja tehdä tuhoa.

No, voimme keskustella verotuksen yleistasosta erillisessä keskustelussa, mutta minusta tässä kiinteistöverotuskeskustelussa lähtökohdaksi on minusta reilua ottaa ceteris paribus oletus, eli verotaakkaa ei nosteta eikä lasketa. Jos tätä ei tehdä, niin sitten täytyy tämän verokeskustelun lisäksi alkaa inttämään siitä, että mitäs julkisia menoja sitten karsitaan ja itse asia hukkuu sitten siihen. Sopiiko sinulle siis, että keskustelemme kiinteistöverosta puhtaasti siitä lähtökohdasta, että kokonaisverotaakka pidetään samana?

Pankit ovat voittoa tavoittelevia yrityksiä. Kuvitteletko kenties, että pankinjohtaja ihan hyvää hyvyyttään jää syljeksimään kattoon, kun voitot kääntyvät tappioiksi? Pankkiiri voi vastaavasti nostaa marginaaleja tai tarjoamiensa lainojen korkotasoa (joissain tapauksissa).

Heh, luuletko, että pankit eivät jo nyt ole voittoa tavoittelevia yrityksiä, jotka eivät nosta marginaalejaan niin korkealle kuin uskovat saavansa lainojaan myytyä? Jotenkin tuntuu, ettei sinulla ole mitään käsitystä siitä, miten markkinatalous toimii, vaan ajattelet, että pankeilla on joku tietty Jumalan asettama voittomäärä, jonka ne saavuttavat riippumatta siitä, mikä niiden toimintaympäristö on.

Ajatellaan, että nostetaan kiinteistöveroa ja alennetaan tuloveroa. Eli nettomääräisesti ei kiristetä verotusta.

Paitsi tietenkin mm. eläkeläisiltä, joiden tuloverotus on jo ennestäänkin usein matala.

Niin, kun puhun nettomäärästä tarkotan luonnollisesti kokonaisveropottia. Ihan totta, kiinteistöveron kiristäminen ja tuloveron alentaminen suosisi aktiiviväestöä eläkeläisten kustanuksella. Minusta tämän voi sanoa rehellisesti. Nyt kysymys on, että onko tämä muutos oikeudenmukainen (mielestäni perustelin sen, miksi olisi) vai ei. Jos katsotaan, että ei ole, niin minusta tähän voi yhdistää sitten jotain muita tulonsiirtoja, joilla tasapainoa siirretään takaisin eläkeläisten suuntaan.

Niin no se johtaa siihen, että ne, ketkä ovat jo maksaneet asuntonsa, maksavat jatkossa enemmän veroja ja samaan aikaan heidän asuntonsa myyntiarvo laskee potentiaalisten ostajien ostovoiman (lainanmaksukyvyn) ja kysynnän laskiessa. Hyvä diili.

Tästäkin jo kirjoitin. On selvää, että yhtäkkinen kiinteistöveron muutos tuottaisi väliinputoajajoukon, eli ne, jotka olivat ostaneet asunnon olettaen vanhan systeemin jatkuvan ja siis maksaneet siitä kovan hinnan (nämä eivät juurikaan olisi noita jo lainansa maksaneita, vaan ennemminkin niitä, joilla juuri nyt on iso laina niskassaan). Siksi minusta muutos pitäisikin tehdä pitkähköllä siirtymisajalla vähitellen. Tämä vähittäinen muutos myös osaltaan hillitsisi asuntojen hintojen nousua tämän siirtymisajan aikana, mikä on minusta vain hyvä asia.

Asuntolaina-ajat ovat nykyisin luokkaa 20-30 vuotta, joten siinä sitä sitten asteittain korottamaan. Hallituskausi toki on vain 4 vuotta, joten pieniä ongelmia saattaa matkan varrella tulla. Sen muuten haluankin nähdä, kun jokin Suomen velkaisista kunnista laskee veroäyriään.

20 vuotta olisi minusta sopiva aika, jona kiinteistöveroa nostettaisiin tasaisesti selvästi nykyistä korkeammalle tasolle ja välttää kenenkään joutuminen väliinputoajaksi. Ja tietenkään tätä ei voi tehdä yhden hallituksen junttaamisella, vaan sen takana pitää olla kaikkien poliittisten ryhmien. Olen tässä koittanut perustella, miksi minusta touhu olisi oikeudenmukainen. Jos joku poliittinen ryhmä ei sitä sellaisena pidä, niin sitten esittäköön perustelunsa vastustukselle.

Mitä velkaisiin kuntiin tulee, niin käsittääkseni aivan riippumatta siitä, mitä kiinteistöverolle tehdään, niiden pitää jotenkin veloistaan selvitä. Näiden kohdalla voit nähdä sitten kiinteistöveron korotuksen vaihtoehtona sille, että veroäyriä nostettaisiin. Tämä on näpertelyä, joka ei liity itse aiheeseen. Pointti on joka tapauksessa se, että saman määrän rahaa kerätäkseen on kuntien mahdollista pitää veroäyri alempana, jos ne saavat lisätuloja kiinteistöveroista.

[jahve]

Kiiteistövero koskee niin omistus- kuin vuokrasumistakin joten veron nosto lisää kaikkien asumiskuluja.

Helsingissä pieni kolmen perheen rivari maksaa kiinteistöveroa tänä vuonna 1600 €...

"Myös valtio, kunnat, seurakunnat ja yleishyödylliset yhteisöt maksavat kiinteistöveroa. Kunnan ei kuitenkaan tarvitse suorittaa veroa omalla alueellaan omistamastaan kiinteistöstä.
Kiinteistövero koskee kaikkia kiinteistöjä lukuun ottamatta metsiä ja maatalousmaita."

http://www.vero.fi/fi-FI/Henkiloasiakkaat/Kiinteistojen_verotus

[jmk]

Voi kai se paikallisesti noustakin johtuen maankäytön muutoksista. No joo, mitä tarkoittaa "pitkällä tähtäimellä" jne.

Ei nouse. ... Pisimmät aikasarjat asuntojen hinnoista joita olen nähnyt on muistaakseni Amsterdamin nykyisen keskustan alueelta jostain 1600-luvulta. Ei ole reaalihinnat nousseet pätkääkään 400 vuodessa edes Amsterdamin keskustassa.

No nuo ovatkin asuntojen hintoja jo ennestään rakennetussa ympäristössä.

Kirjoitin että (maan hinta) voi nousta johtuen maankäytön muutoksista. Kun vaikka pelto- tai metsämaa muuttuu rakennusmaaksi kaupungin kasvaessa, niin kyllä sen hinta yleensä nousee reippaastikin. Esim. nyt sillä 100 vuoden tähtäimellä. Toki se on sitten tavallaan kertaluonteinen nousu (ehkä rakennustehokkuuden noustessa nousee vielä lisää mutta ei rajattomasti).

Tätä et Amsterdamin keskustan aikasarjasta näe, kun siinä lähtökohtakin on jo rakennettua. Jos ulottaisit saman aikasarjan 1200-luvulle, kun Amsterdamia vasta alettiin rakentaa, niin sarja näyttäisi ihan toiselta.

[Lasse]

Lähtökohtaisesti veroja pitää maksaa ainoastaan tuloista. Poikkeuksen tähän tekee haittaveron-tyypiset verot, joilla pyritään ohjaamaan ihmisten käyttäytymistä.

Miksi noin? Minusta juuri arvoton arvonnousu on paljon reilumpi kohde verotukselle kuin hyvinvoinnin tuottaminen (ansio- tai pääomatulovero).

Myyntivoittovero on vain se normaali pääomatulovero. Ihminen saa siis itselleen pääosan siitä arvonnoususta, jonka eteen ei ole itse tehnyt mitään. Minusta tämän verottaminen kokonaisuutena yhteiskunnalle on reilumpaa kuin vaikkapa työn tai oikeasti jotain tuottaneen pääomasijoittamisen verottaminen.

Minusta edustaa kylla kohtalokasta ylimielta, jos kuvittelee voivansa erotella verotuksellisen oikeusturvan edellyttamalla erotuskyvylla ansiottoman arvonnousun ansaitusta. Aiheesta tosissaan puhuva siirtyy (tassa aiheessa) antenniosastolle minun kirjoissani.

Muistuttaa lahinna tyon lisaarvo -teoriaa:
http://fi.wikipedia.org/wiki/Lisäarvo

Hayekilla voi olla puutteensa, mutta kannattaa tsekata:
Kohtalokas ylimieli
Friedrich A. Hayek todistaa sosialismin periaatteellisesta mahdottomuudesta
http://www.hs.fi/kirjat/artikkeli/Kohtalokas+ylimieli/HS20000109SI1KU06gad

[sr]

Minusta edustaa kylla kohtalokasta ylimielta, jos kuvittelee voivansa erotella verotuksellisen oikeusturvan edellyttamalla erotuskyvylla ansiottoman arvonnousun ansaitusta. Aiheesta tosissaan puhuva siirtyy (tassa aiheessa) antenniosastolle minun kirjoissani.

Ansaittu arvonnousu on luonnollisesti siitä johtuvaa, että omistaja itse tekee käyttämälleen maalle jotain. Esimerkiksi jos tontille rakennetaan talo, niin tontti taloineen on sen jälkeen arvokkaampi kuin tontti yksinään. Nämä on minusta hyvin helppo erottaa ansiottomasta, eli siitä, että vain omistetaan joko tontti tai tontti taloineen ja sen arvo nousee vain siksi, että kysyntä kyseiseen maahan kasvaa muiden tekijöiden (yleensä kaupungin kasvamisen tms.) ansiosta.

Oleellisesti kiinteistöveron kohdalla tämä voidaan helposti tehdä niin, että kaavoittamattoman maan kiinteistövero on hyvin alhainen. Kun maa kaavoitetaan, sen kiinteistövero nousee selvästi. Jos maalle sitten rakennetaan jotain kaavan mukaisesti, tämä ei vaikuta kiinteistöveroon mitenkään. Tässä tapauksessa siis kunta saa itselleen sen arvonlisän, jonka kaavoitus tuottaa (ja johon luonnollisesti maanomistajalla ei ole osaa eikä arpaa, vaan kunta rakentaa hänelle ilmaiseksi tiet yms.), mutta taas maanomistaja saa itselleen sen arvonlisän, joka syntyy siitä, kun kaavoitetulle tontille rakennetaan talo. Ja taas tämän jälkeen kunta saa itselleen sen tuoton, joka syntyy siitä, että talo seisoo paikalla, jonka arvo nousee maan niukkuuden vuoksi. Mikä tässä sinusta on niin vaikeaa?

[sunimh]

Heh, luuletko, että pankit eivät jo nyt ole voittoa tavoittelevia yrityksiä, jotka eivät nosta marginaalejaan niin korkealle kuin uskovat saavansa lainojaan myytyä? Jotenkin tuntuu, ettei sinulla ole mitään käsitystä siitä, miten markkinatalous toimii, vaan ajattelet, että pankeilla on joku tietty Jumalan asettama voittomäärä, jonka ne saavuttavat riippumatta siitä, mikä niiden toimintaympäristö on.

Pankeillakin on kilpailijoita, joten käytännössä kilpailu määrittää esimerkiksi mahdollisten marginaalien tason. Sen sijaan kiinteistövero koskisi tasapuolisesti kaikkia, joten mitään pankkien välistä kilpailua ei pääsi syntymään, vaan kaikkien olisi pakko nostaa marginaalitasoaan suhteessa saman verran. Jätän nuo sinun jotenkin tuntuu -juttusi nyt omaan arvoonsa, vaikka pidänkin halpaa olkiukkoilua ja alentuvaa puhetapaa varsin tympeänä keskustelutyylinä.

Tästäkin jo kirjoitin. On selvää, että yhtäkkinen kiinteistöveron muutos tuottaisi väliinputoajajoukon, eli ne, jotka olivat ostaneet asunnon olettaen vanhan systeemin jatkuvan ja siis maksaneet siitä kovan hinnan (nämä eivät juurikaan olisi noita jo lainansa maksaneita, vaan ennemminkin niitä, joilla juuri nyt on iso laina niskassaan). Siksi minusta muutos pitäisikin tehdä pitkähköllä siirtymisajalla vähitellen. Tämä vähittäinen muutos myös osaltaan hillitsisi asuntojen hintojen nousua tämän siirtymisajan aikana, mikä on minusta vain hyvä asia.

Asuntoja ja kiinteistöjä ei myydä kuin leipää, vaan niissä tyypillisesti asutaan kymmeniäkin vuosia. Minä en oikein näe, miten pitkähkökään siirtymäaika auttaa niitä, jotka ovat ostaneet kalliin asunnon hiljattain; he maksavat jatkuvasti (asteittain) kasvavaa kiinteistöveroa ja kun he 10-20 vuoden päästä ovat myymässä asuntoaan, he saavat siitä vielä mahdollisesti pienemmän hinnan kuin ostaessaan. Lose-lose. Kasvavat kiinteistöverot siirtyisivät myös vuokriin, joten häviäjien joukkoon päätyisivät ainakin eläkeläiset, opiskelijat ja (yleensä suurehkoissa hiljattain ostetuissa asunnoissa asuvat) lapsiperheet, joten onnea vain tämän mallin myymisessä äänestäjille.

[Lasse]

Mikä tässä sinusta on niin vaikeaa?

Kaavoituksesta, ja sen vaikutuksesta maan arvoon ei kai ollut pelkastaan kysymys?
Kaavoituskeinottelulla ovat isot maanomistajat, pankit, grynderit ja limaiset kunnallispoliitikot tehneet miljoonia, heh, ansiotonta tilia kautta aikojen. Mutta siita ei talla kertaa kai ollut puhe?

[sr]

Heh, luuletko, että pankit eivät jo nyt ole voittoa tavoittelevia yrityksiä, jotka eivät nosta marginaalejaan niin korkealle kuin uskovat saavansa lainojaan myytyä? Jotenkin tuntuu, ettei sinulla ole mitään käsitystä siitä, miten markkinatalous toimii, vaan ajattelet, että pankeilla on joku tietty Jumalan asettama voittomäärä, jonka ne saavuttavat riippumatta siitä, mikä niiden toimintaympäristö on.

Pankeillakin on kilpailijoita, joten käytännössä kilpailu määrittää esimerkiksi mahdollisten marginaalien tason. Sen sijaan kiinteistövero koskisi tasapuolisesti kaikkia, joten mitään pankkien välistä kilpailua ei pääsi syntymään, vaan kaikkien olisi pakko nostaa marginaalitasoaan suhteessa saman verran. Jätän nuo sinun jotenkin tuntuu -juttusi nyt omaan arvoonsa, vaikka pidänkin halpaa olkiukkoilua ja alentuvaa puhetapaa varsin tympeänä keskustelutyylinä.

Niin, kilpailu pitäisi marginaalit siinä, missä ne ovat. Vai tarkoitatko, että kokonaisvelkapotin kasvaessa marginaalit pienenevät jotenkin automaattisesti? Jos pankki A uskoo tällä hetkellä tekevänsä voittoa sillä, että ottaa rahaa sisään korolla X ja työntää sitä lainana ulos korolla Y, niin kyllä se ajattelisi niin tekevänsä voittoa silloinkin, kun kokonaislainamäärät olisivat pienentyneet. Se, mitä sen pitäisi tehdä, olisi yleisesti supistaa toimintaansa markkinoiden kokoa vastaavaksi.

Mitä olkiukkoiluun tulee, niin yllä oleva oli vain vastaus sinun olkiukkoheittelyysi siitä, mitä mielestäsi minä "kuvittelen". Niin metsä vastaa kuin sinne huudetaan. Luonnollisestikin yllä oleva oli vain vastaus provokaatioon ja oikeasti oletan sinun olevan sitä mieltä, että markkinat toimivat suht tehokkaasti.

Asuntoja ja kiinteistöjä ei myydä kuin leipää, vaan niissä tyypillisesti asutaan kymmeniäkin vuosia. Minä en oikein näe, miten pitkähkökään siirtymäaika auttaa niitä, jotka ovat ostaneet kalliin asunnon hiljattain; he maksavat jatkuvasti (asteittain) kasvavaa kiinteistöveroa ja kun he 10-20 vuoden päästä ovat myymässä asuntoaan, he saavat siitä vielä mahdollisesti pienemmän hinnan kuin ostaessaan. Lose-lose.

Jälleen unohdat sen, että koko tuon asuntovelan maksuajan he ovat maksaneet pienempiä tuloveroja (luonnollistikin he käyvät töissä, koska eihän heillä muuten olisi mahdollisuutta ottaa asuntolainaa). Pitkän  siirtymäajan vuoksi heille ei käy niin, että he tänään ostavat asunnon, joka sitten huomenna onkin puolet arvostaan. Jos he asuvat siinä asunnossaan koko laina-ajan, niin tällä ei ole enää niin väliä. Asunnon arvolla on merkitystä ennen kaikkea suhteessa muihin asuntoihin, koska yleensä asunto myydään sitä varten, että voidaan muuttaa johonkin toiseen asuntoon. Eli siis tuollainen 20 vuotta asunnossaan asunut saa sitten 20:n vuoden päästä sillä vanhalla asunnollaan samanvertaisen asunnon. Lyhyellä siirtymäajalla tämä ei toteutuisi, koska hän ei saisi siitä vanhasta asunnostaan sitä hintaa, minkä kokoinen asuntolaina on ja siten hänellä ei olisi varaa ostaa samanhintaista asuntoa.

Kokonaan lihoiksi asunnot lyödään yleensä vain kuolinpesien kohdalla, eikä siellä minusta ole enää niin kovin suurta väliä sillä, mikä asunnon hinta joskus 20 vuotta aiemmin oli.

Kasvavat kiinteistöverot siirtyisivät myös vuokriin, joten häviäjien joukkoon päätyisivät ainakin eläkeläiset, opiskelijat ja (yleensä suurehkoissa hiljattain ostetuissa asunnoissa asuvat) lapsiperheet, joten onnea vain tämän mallin myymisessä äänestäjille.

Kiinteistöverot eivät nostaisi vuokria oikeastaan lainkaan. Tämä siksi, että vaikka vero sinällään menisi vuokriin, niin toisaalta asuntojen ostohinnat laskisivat ja sitä myöten vuokralle antaminen samalla hinnalla tulisi entistä kannattavammaksi. (Vuokran suuruushan noudattaa suunnilleen kaavaa korkomenot+muut asunnon kustannukset+riskipreemio, riskipreemiohan tässä pienenisi, koska asuntojen hintojen heilahtelu vähenisi). Kokonaisuutena sanoisin vaikutuksen olevan pitkällä aikavälillä n. plus miinus nolla.

Ja lapsiperheet olisivat tässä suurimpia voittajia. Heidän tuloveronsa laskisivat ja he saisivat ostettua ensiasuntonsa halvemmalla kuin nykyisin. Jos touhu tehtäisiin liian nopeassa tahdissa, niin tosiaan osa näistä juuri asunnon ostajista jäisi väliinputoajiksi. Hitaalla siirtymäajalla ei. Selvinä häviäjinä olisivat omistusasunnossa asuvat eläkeläiset (mutta olen jo kirjoittanut siitä, miksi tämä olisi minusta oikeudenmukaista muistaen, miten he saivat asuntonsa ostettua 1970-80-luvun inflaatiolla sen säästäjillä maksattamalla). Opiskelijoille tämä olisi sinä opiskeluaikana suht neutraali, ja sen jälkeen työelämään siirryttäessä ja oman asunnon ostettaessa selvä parannus.

Ja yleisestikin ajatus, ettei tässä muutoksessa olisi ketään voittajia, on absurdi siksi, että eihän tässä nettomääräisesti lisättäisi verotaakkaa, vaan jaettaisiin sitä vain toisin.

Pähkinänkuoressa häviäjiä olisivat:
1. Pankit, joiden kokonaisasuntolainapotti pienenisi
2. Eläkeläiset, joiden asumiskulut nousisivat

Voittajina olisivat:
3. Tällä hetkellä epätoivoisesti älyttömän korkeahintaisiin asuntoihin säästävät
4. Pitkällä aikavälillä kaikki asuntolainalla asumisensa kustantavat

Neutraali tämä muutos olisi
5. Vuokra-asujat
6. Vähän aikaa sitten asunnon ostaneet asuntolainaiset (jos muutos on liian nopea, tämä porukka siirtyy häviäjien joukkoon, jos hyvin pitkä voittajien).

[sr]

Mikä tässä sinusta on niin vaikeaa?

Kaavoituksesta, ja sen vaikutuksesta maan arvoon ei kai ollut pelkastaan kysymys?
Kaavoituskeinottelulla ovat isot maanomistajat, pankit, grynderit ja limaiset kunnallispoliitikot tehneet miljoonia, heh, ansiotonta tilia kautta aikojen. Mutta siita ei talla kertaa kai ollut puhe?

Niin, kaavoituksesta tuleva hyöty katoaisi juuri tässä systeemissä, kun yhtäkkiä kaavan tupsahtaessa ei sen oman maan arvo pomppaisikaan taivaisiin, vaan nousu olisi varsin maltillinen tai sitä ei olisi lainkaan, koska samalla olisi maahan kohdistuva kiinteistöverokin noussut. Noinhan tapahtuu jo nytkin, mutta kiinteistövero on niin pieni, ettei sillä ole juuri mitään merkitystä.

Ja siis se toinen vaikutus oli se, että vain istutaan maan päällä ja sen arvo nousee siksi, että maasta on niukkuutta. Onko tämä sinusta maanomistajan ansiota? Tai eikö tätä sinusta tapahdu? Onko esim. pääkaupunkiseudun asuntojen hintojen nousu vain ja ainoastaan sen ansiota, että asuntojen omistajat ovat parantaneet niiden rakennusten laatua?

[Lasse]

Ja siis se toinen vaikutus oli se, että vain istutaan maan päällä ja sen arvo nousee siksi, että maasta on niukkuutta. Onko tämä sinusta maanomistajan ansiota? Tai eikö tätä sinusta tapahdu? Onko esim. pääkaupunkiseudun asuntojen hintojen nousu vain ja ainoastaan sen ansiota, että asuntojen omistajat ovat parantaneet niiden rakennusten laatua?

Eli haluat ulosmitata (ja ehka tietyissa tapauksissa heittaa ulos mummoja) omaisuutta sen takia, etta EU-Suomessa saa halpaa lainaa, kaavoitusmafia panttaa tontteja, joka jumalan turnipsijyra haluaa muuttaa tanne, ja kukkikset piffaavat etelan hetelmille ilmaista elamaa?

[jmk]

Eli haluat ulosmitata (ja ehka tietyissa tapauksissa heittaa ulos mummoja) omaisuutta

Sehän se sosialistin päätavoite on.

Markkinataloudessa on normaalia, että omaisuuserien arvo voi vaihdella, monistakin syistä, ja hyöty tai tappio tästä kuuluu normaalisti omistajalle. Tämä on yleisesti ottaen hyödyllistä, koska se saa omistajan pitämään huolta omaisuuden arvosta mm. kunnossapidolla, parannuksilla ja ihan vain sillä, että pyrkii arvioimaan omaisuuden arvon osto- ja myyntitilanteissa järkevästi. Voin siis ostaa tänään esim. siivun Nokian liiketoimintaa (osakkeita), sijoitusasunnon Porvoon keskustasta, kymmenen mottia polttopuuta tai laivalastin ties mitä raaka-ainetta edelleen jalostettavaksi ja myytäväksi. Niiden arvo voi muuttua mm. kulumisen, jalostuksen, ja ihan vain kysynnän ja tarjonnan vaihteluiden vuoksi, ja saatan myöhemmin myydä ne voitolla tai tappiolla.

Sosialistin mielestä tuollainen arvon vaihtelu on tietenkin hyihyi "keinottelua" ja ansiotonta, joten se pitää joko kieltää tai mahdollinen voitto ulosmitata yhteiskunnalle.

[sr]

Ja siis se toinen vaikutus oli se, että vain istutaan maan päällä ja sen arvo nousee siksi, että maasta on niukkuutta. Onko tämä sinusta maanomistajan ansiota? Tai eikö tätä sinusta tapahdu? Onko esim. pääkaupunkiseudun asuntojen hintojen nousu vain ja ainoastaan sen ansiota, että asuntojen omistajat ovat parantaneet niiden rakennusten laatua?

Eli haluat ulosmitata (ja ehka tietyissa tapauksissa heittaa ulos mummoja) omaisuutta sen takia, etta EU-Suomessa saa halpaa lainaa, kaavoitusmafia panttaa tontteja, joka jumalan turnipsijyra haluaa muuttaa tanne, ja kukkikset piffaavat etelan hetelmille ilmaista elamaa?

Kukaan mummo ei joudu ulosheitetyksi. Esitin jo tavan, jolla kuka tahansa mummo voi elää elämänsä loppuun asti siinä omassa kämpässään, vaikka kiinteistövero nousisikin. Ja kyllä haluan ulosmitata mummoilta ja kaikilta muiltakin omaisuutta, jonka arvonnousu ei ole heidän itsensä ansiota ja palkita niitä, jotka tekevät työtä ja investoivat tuotantoon.

Jos tuolle retoriikkalinjalle haluat lähteä, niin implisiittisesti puolustamalla nykysysteemiä haluat ulosmitata niiltä omaisuutta, jotka tekevät työtä ja tuottavat hyvinvointia.

Etelän hetelmillä ei ole tämän keskustelun kannalta mitään merkitystä. Tämä kysymys verotuksen painopisteestä on olemassa aivan riippumatta piffaako heille joku ilmaista elämää vai ei. Jos piffaa, niin se raha on jostain otettava, joko ansio- ja pääomatulosta tai sitten kiinteistöverosta. Tämä keskustelu koskee sitä, kummasta, ei sitä, piffaako joku jotain. Jos siitä haluat keskustella, niin hommassa lienee ihan tarpeeksi monta ketjua vain ja ainoastaan sille pyhitettynä.

[sr]

Markkinataloudessa on normaalia, että omaisuuserien arvo voi vaihdella, monistakin syistä, ja hyöty tai tappio tästä kuuluu normaalisti omistajalle. Tämä on yleisesti ottaen hyödyllistä, koska se saa omistajan pitämään huolta omaisuuden arvosta mm. kunnossapidolla, parannuksilla ja ihan vain sillä, että pyrkii arvioimaan omaisuuden arvon osto- ja myyntitilanteissa järkevästi. Voin siis ostaa tänään esim. siivun Nokian liiketoimintaa (osakkeita), sijoitusasunnon Porvoon keskustasta, kymmenen mottia polttopuuta tai laivalastin ties mitä raaka-ainetta edelleen jalostettavaksi ja myytäväksi. Niiden arvo voi muuttua mm. kulumisen, jalostuksen, ja ihan vain kysynnän ja tarjonnan vaihteluiden vuoksi, ja saatan myöhemmin myydä ne voitolla tai tappiolla.

Niin, tuo kunnossapito ja parannukset kohdistuvat asioihin, joiden hyväksi voi tehdä työtä. Tämä ei ole sitä, mitä kutsuin ansiottomaksi arvonnousuksi. Sen sijaan maahan ei voi tehdä oikeastaan mitään kunnossapitoa ja parannusta, vaan sen arvo riippuu paljolti täysin omistajan kontrollin ulkopuolisista asioista. Juuri siksi sen arvonnousun verottaminen muulle yhteiskunnalle on minusta reilumpaa kuin niihin parannustoimiin (työ + pääoman sijoittaminen) kohdistuva verotus. Voit tietenkin olla tästä minun puolestani eri mieltä, mutta sano se sitten suoraan ilman tuollaista "sosialistin päätavoite" -retoriikkaa.

Sosialistin mielestä tuollainen arvon vaihtelu on tietenkin hyihyi "keinottelua" ja ansiotonta, joten se pitää joko kieltää tai mahdollinen voitto ulosmitata yhteiskunnalle.

Ei. Tuollainen (=kunnossapidosta ja parannuksista johtuva arvon nousu) ei ole ansiotonta. Ansiotonta on se, ettei tehdä mitään ja arvo nousee muiden tekemisen vuoksi.

Minun puolestani saat kannattaa sitä, että maan arvonnousuun ei kohdisteta verotusta, vaan kaikki verotaakka pidetään työtä tekevien ja tuottavia investointeja tekevien niskassa. Mutta lopeta tuo lapsellinen sosialisti sitä ja sosialisti tätä -retoriikka, joka ei tähän liity.

[jka]

Voi kai se paikallisesti noustakin johtuen maankäytön muutoksista. No joo, mitä tarkoittaa "pitkällä tähtäimellä" jne.

Ei nouse. ... Pisimmät aikasarjat asuntojen hinnoista joita olen nähnyt on muistaakseni Amsterdamin nykyisen keskustan alueelta jostain 1600-luvulta. Ei ole reaalihinnat nousseet pätkääkään 400 vuodessa edes Amsterdamin keskustassa.

No nuo ovatkin asuntojen hintoja jo ennestään rakennetussa ympäristössä.

Kirjoitin että (maan hinta) voi nousta johtuen maankäytön muutoksista. Kun vaikka pelto- tai metsämaa muuttuu rakennusmaaksi kaupungin kasvaessa, niin kyllä sen hinta yleensä nousee reippaastikin. Esim. nyt sillä 100 vuoden tähtäimellä. Toki se on sitten tavallaan kertaluonteinen nousu (ehkä rakennustehokkuuden noustessa nousee vielä lisää mutta ei rajattomasti).

Tätä et Amsterdamin keskustan aikasarjasta näe, kun siinä lähtökohtakin on jo rakennettua. Jos ulottaisit saman aikasarjan 1200-luvulle, kun Amsterdamia vasta alettiin rakentaa, niin sarja näyttäisi ihan toiselta.

Oletetaan, että ostat maata keskeltä Lapin erämaata ja rakennat siihen talon. Alla olevan maan arvo ei ole edelleen yhtään arvokkaampaa kuin naapurissa oleva koskematon Lapin erämaa. Rakentaminen ei siis nostanut alla olevan maan arvoa. Nyt naapuriisi rakennetaan toinen talo. Tämäkään ei nosta edelleenkään naapurin eikä sinunkaan maan arvoa. Alueelle rakennetaan 100 taloa. Ei nouse maan arvo. Kuinka monta taloa pitää rakentaa, että maan arvo alkaa muuttua? Oletetaan nyt, attä alueelle on rakentunut lopulta kokonaan uusi kaupunki. Ostat kaupungin laidalta tyhjää peltomaata ja rakennat siihen lopulta talon. Edelleenkään talosi alla olevan entisen peltomaan arvo ei nouse oman rakentamisesi myötä yhtään arvokkaammaksi kuin naapurissa oleva rakentamaton peltomaa. Joten missä vaiheessa se maan arvo oikein muuttuu tässä pelkästään sen myötä että jonkin maapläntin käyttötarkoitus muuttui?

Vanhat asunnot sisältävät ihan samoin sisällään maan arvon kuin uudetkin asunnot. Uuden asunnon rakentaminen ei nosta sellaisenaan hyppäyksellisesti kyseisen talon alla olevaa maan arvoa tai ympäristön maan arvoa kuten edellä esitin. Missä kohdin tapahtuu tämä mystinen maan hinnan kertaluonteinen hyppäys, joka ei näy kuitenkaan muiden alueen asuntojen hintakäyrässä?

[Lasse]

Etelän hetelmillä ei ole tämän keskustelun kannalta mitään merkitystä. Tämä kysymys verotuksen painopisteestä on olemassa aivan riippumatta piffaako heille joku ilmaista elämää vai ei. Jos piffaa, niin se raha on jostain otettava, joko ansio- ja pääomatulosta tai sitten kiinteistöverosta. Tämä keskustelu koskee sitä, kummasta, ei sitä, piffaako joku jotain. Jos siitä haluat keskustella, niin hommassa lienee ihan tarpeeksi monta ketjua vain ja ainoastaan sille pyhitettynä.

Etelan hetelmat olivat viestissani ainoastaan sen vuoksi, etta arvuuttelit paakaupunkiseudun asuntojen hinnannousun syita. Tanne tullut rikkaus on yksi syy (voit toki sen kiistaa).

Yon Timot asuvat silminnahden Stadissa. Joku on nuo asunnot maksanut rahalla. Muille ihmisille jaa vahemman asuntoja ostettaviksi/asuttaviksi -> niukkuus nostaa hintoja.

Sinun mielesta asunnossaan asuvan mummon pitaa ottaa kaanteinen asuntolaina voidakseen elaa elamansa loppuun kaapunnissa, jossa on koko elamansa viettanyt? Kylla siina menee spekulanteilta turvat tukkoon...

Ansiotonta on se, ettei tehdä mitään ja arvo nousee muiden tekemisen vuoksi.

Kohtalokasta ylimielta on juuri se, etta osaa erotella ansiot ansiottomista. Tietysti jos lasket ansiottomaksi ainoastaan maan ja kiinteistojen arvonnousun (poislukien toki tehtyjen parannusten [tyon lisaarvo marksilaisittain] arvon), ja verotat kulakeilta tuhkatkin pesasta, on homma helppoa kuin fasistien likvidointi.

[sr]

Ansiotonta on se, ettei tehdä mitään ja arvo nousee muiden tekemisen vuoksi.

Kohtalokasta ylimielta on juuri se, etta osaa erotella ansiot ansiottomista.

Annoin jo peruskriteerit sille, millä erottelu mielestäni tehdään. Ei se varmaan kaikissa tapauksissa ja aina toimi 100%:sti, mutta kuten sanoin, sinä implisiittisesti kannatat nykysysteemiä, joka verottaa 100%:sti ansiollisesta tulosta.

Tietysti jos lasket ansiottomaksi ainoastaan maan ja kiinteistojen arvonnousun (poislukien toki tehtyjen parannusten [tyon lisaarvo marksilaisittain] arvon), ja verotat kulakeilta tuhkatkin pesasta, on homma helppoa kuin fasistien likvidointi.

Onko sinusta siis "tuhkienkin pesästä verottamista" se, että maan arvonnousu, joka on täysin maan omistajan tekemisistä riippumatonta, verotetaan valtiolle?

Jospa hieman vähentäisit tuota tyhjänpäiväistä retoriikkaasi ja keskittyisit asiasta keskusteluun.

[Lasse]

Onko sinusta siis "tuhkienkin pesästä verottamista" se, että maan arvonnousu, joka on täysin maan omistajan tekemisistä riippumatonta, verotetaan valtiolle?

Sikali on, jos kuvitteellisen esimerkin mystinen mummo joutuu myymaan asunto-osakkeensa, maksaakseen korotetut verot.

Jospa hieman vähentäisit tuota tyhjänpäiväistä retoriikkaasi ja keskittyisit asiasta keskusteluun.

Pienella laaduntarkkailulla taytyy tunnustaa, etta mailassani nayttaa janteet paasseen loystymaan.
Pahoittelen vasynytta lappaa. Syitahan tietty loytyy, mutta selittajat Riihimaelle...

[sr]

Onko sinusta siis "tuhkienkin pesästä verottamista" se, että maan arvonnousu, joka on täysin maan omistajan tekemisistä riippumatonta, verotetaan valtiolle?

Sikali on, jos kuvitteellisen esimerkin mystinen mummo joutuu myymaan asunto-osakkeensa, maksaakseen korotetut verot.

Entä jos mummolle (tai siis hänen perillisilleen) jää lopulta käteen sen verran kuin mitä mummo oli asunnostaan maksanut (eli vain se ansioton arvonnousu osto- ja myyntihetken välillä verotetaan)?

[jka]

Onko sinusta siis "tuhkienkin pesästä verottamista" se, että maan arvonnousu, joka on täysin maan omistajan tekemisistä riippumatonta, verotetaan valtiolle?

Sikali on, jos kuvitteellisen esimerkin mystinen mummo joutuu myymaan asunto-osakkeensa, maksaakseen korotetut verot.

Entä jos mummolle (tai siis hänen perillisilleen) jää lopulta käteen sen verran kuin mitä mummo oli asunnostaan maksanut (eli vain se ansioton arvonnousu osto- ja myyntihetken välillä verotetaan)?

Jos kerran asuntojen arvonnousu on ansiotonta niin silloin arvon lasku on myös. Tällöin myös tappiot ansiottomasta arvonlaskusta saa vähentää. Ihan tiedoksi pitkällä tähtäimellä valtio joutuu näin maksumieheksi. Asuntojen reaaliarvo ei edelleenkään nouse, vaan pysyy korkeintaan paikoillaan jos tehdään remontteja, muuten se laskee. Ei ole olemassa mitään asuntojen arvonnousua. Ei ansiotonta eikä ansiollistakaan. Asuntojen reaaliarvo pysyy paikoillaan. Uskokaa jo.

[sr]

Ei ole olemassa mitään asuntojen arvonnousua. Ei ansiotonta eikä ansiollistakaan. Asuntojen reaaliarvo pysyy paikoillaan. Uskokaa jo.

Eli tarkoitatko sanoa, että asumisen osuus omistusasujien menoista laskee koko ajan (eli omistusasuja 1970 maksoi asuntolainaansa suuremman osuuden nettotuloistaan kuin omistusasuja 2012) vai, että ihmisten reaaliansiot eivät nouse (1970 reaalitulot olivat samat kuin 2012)? Jomman kumman noista on pädettävä tai asuntojen reaaliarvo ei voi pysyä samassa.

Tuo edellinen tuntuisi varsin ihmeelliseltä siksi, että a) inflaatio ei nykyisin syö lainapääomaa niin kuin söi 1970-luvulla, b) laina-ajat ovat pidentyneet, mikä tarkoittaa sitä, että jotta lainakulut olisivat samoja, pitäisi 1970-luvun kuukausierien olla olleet todella korkeita ja c) pitäisi olla joku mekanismi, joka olisi johtanut siihen, että ihmiset eivät nykyisin enää olisi valmiita panemaan asumiseen yhtä suurta osaa tuloistaan kuin olivat aikoinaan.

Jälkimmäinen ei selvästikään päde.

[jka]

Eli tarkoitatko sanoa, että asumisen osuus omistusasujien menoista laskee koko ajan (eli omistusasuja 1970 maksoi asuntolainaansa suuremman osuuden nettotuloistaan kuin omistusasuja 2012) vai, että ihmisten reaaliansiot eivät nouse (1970 reaalitulot olivat samat kuin 2012)? Jomman kumman noista on pädettävä tai asuntojen reaaliarvo ei voi pysyä samassa.

Tästä oli keskustelu jo toisessa säikeessä.

http://hommaforum.org/index.php/topic,64100.msg1095288.html#msg1095288

Lyhykäisyydessä: Asuntojen reaaliarvo nousee jos niiden reaalinen laatu nousee. Ei muuten. Reaalinen laatu nousee ainoastaan jos laitetaan reaalisesti enemmän rahaa rakentamiseen. Näin on tapahtunut koska ihmiset käyttävät suhteessa saman verran palkastaan asumiseen ja palkkatulot ovat toistaiseksi nousseet myös reaalisesti. Eli asuntojen hinnoissa voi nähdä pitkälläkin tähtäimellä hyvin pienen reaalisen nousutrendin (luokkaa 0.1-1% vuodessa), mutta se johtuu vain tästä. Ei siitä, että vanhojen asuntojen reaaliarvo nousisi ilman, että niihin tehdään remonttia, joka myös reaalisesti nostaa niiden laatua.

[sr]

Eli tarkoitatko sanoa, että asumisen osuus omistusasujien menoista laskee koko ajan (eli omistusasuja 1970 maksoi asuntolainaansa suuremman osuuden nettotuloistaan kuin omistusasuja 2012) vai, että ihmisten reaaliansiot eivät nouse (1970 reaalitulot olivat samat kuin 2012)? Jomman kumman noista on pädettävä tai asuntojen reaaliarvo ei voi pysyä samassa.

Tästä oli keskustelu jo toisessa säikeessä.

http://hommaforum.org/index.php/topic,64100.msg1095288.html#msg1095288

Lyhykäisyydessä: Asuntojen reaaliarvo nousee jos niiden reaalinen laatu nousee. Ei muuten. Reaalinen laatu nousee ainoastaan jos laitetaan reaalisesti enemmän rahaa rakentamiseen. Näin on tapahtunut koska ihmiset käyttävät suhteessa saman verran palkastaan asumiseen ja palkkatulot ovat toistaiseksi nousseet myös reaalisesti. Eli asuntojen hinnoissa voi nähdä pitkälläkin tähtäimellä hyvin pienen reaalisen nousutrendin (luokkaa 0.1-1% vuodessa), mutta se johtuu vain tästä. Ei siitä, että vanhojen asuntojen reaaliarvo nousisi ilman, että niihin tehdään remonttia, joka myös reaalisesti nostaa niiden laatua.

Tarkoitat siis sanoa sitten sitä, että jos koko reaaliarvon nousu on rakennusten laadun parantumisesta johtuvaa, niin maan hinnan osuus uusien asuntojen hinnasta on koko ajan laskenut. Vaikka esim. Helsinkiin (tai yleisesti taajamiin) tunkee koko ajan lisää ihmisiä kilpailemaan samalla maapläntillä asumisesta, niin maagisesti sen hinta ei nouse.

Lasketaanpa vaikkapa tuolla 1%:n reaalisella hinnannousulla ja 100 vuoden aikahorisontilla. Jos nyt asunnon hinnasta vaikkapa Helsingissä puolet tulee maan hinnasta (samanlainen asunto on siis luokkaa kaksi kertaa kalliimpi kuin maalla, jossa rakennusmaa ei maksa käytännössä mitään), niin 100 vuotta sitten rakennusten reaaliarvo oli laskenut tuolla prosentilla oli n. kolmasosa nykyisestä, mutta maan arvo pysynyt samana. Täten siis 2012 asunto Helsingissä maksoi 6 kertaa enemmän kuin maalla. Onko tästä jotain todisteita? Itse väittäisin, että juuri päinvastaista on tapahtunut, eli asumisen tiivistyessä maan arvon osuus asuntojen hinnasta on ennemminkin noussut kuin laskenut.

[jka]

Lasketaanpa vaikkapa tuolla 1%:n reaalisella hinnannousulla ja 100 vuoden aikahorisontilla. Jos nyt asunnon hinnasta vaikkapa Helsingissä puolet tulee maan hinnasta (samanlainen asunto on siis luokkaa kaksi kertaa kalliimpi kuin maalla, jossa rakennusmaa ei maksa käytännössä mitään), niin 100 vuotta sitten rakennusten reaaliarvo oli laskenut tuolla prosentilla oli n. kolmasosa nykyisestä, mutta maan arvo pysynyt samana. Täten siis 2012 asunto Helsingissä maksoi 6 kertaa enemmän kuin maalla. Onko tästä jotain todisteita? Itse väittäisin, että juuri päinvastaista on tapahtunut, eli asumisen tiivistyessä maan arvon osuus asuntojen hinnasta on ennemminkin noussut kuin laskenut.

Et voi laskea noin. Ensinnäkään tuo 1% reaalinousutrendi ei edes ulotu 100 vuoden päähän. Ainostaan jostain 70-80-luvulta lähtien tuo löytyy ja silloinkaan ei joka paikassa. Toisekseen tonttien ja asuntojen hintojen vaihtelu on huomattavan eri suuruista. Komanneksi et voi pitää tämän hetken tilannetta ns. "normitilanteena", koska tällä hetkellä ollaan itseasiassa jo sellaisessa tilanteessa jota ei ole tilastojen mukaan ollut koskaan ennen eli harvinaisen epänormaalissa tilanteessa. Varsinkin tonttien hinnat ovat pahassa kuplassa. Ja lopuksi et voi verrata teoreettisesti laskettuja lukuja mutuun.

Tuossa vähän faktaa, että ei tarvitse mutuilla.

s. 22 Kuva 18. Tonttien ja asuntojen hintakehitys pääkaupunkiseudulla v. 1985–2006.

http://www.maanmittauslaitos.fi/sites/default/files/Nro_105_asuntotontin_hinta.pdf

Tonttien hinnat suhteessa asuntojen hintoihin ovat aika lailla vakioita, mutta niiden vaihtelu on erittäin suurta ja varsinkin tonttien hinnat tuntuvat kuplaantuvan aika ajoin pahastikin. Kuvasta näet myös, että tällä hetkellä ollaan juuri tällaisessa pahassa kuplassa. Tonttien reaalihinnat voisi pudota jopa 50% niin silti oltaisiin vielä hyvin keskiarvossa. Eli tuo sinun mutusi pitää sinänsä paikkansa, mutta se johtuu vain siitä, että tonttien hinnat ovat kuplaantuneet paljon pahemmin kuin asuntojen hinnat. Mitään merkittävää pitkäaikaista tonttien tai auntojen reaalihinnan nousutrendiä tuossa kuvassa ei ole. Jos inflaatio laukkaa seuraavat 10 vuotta 3% ja asuntojen nimellishinnat polkevat paikoillaan ja tonttien hinnat vähän laskee niin taas ollaan mukavasti 1980-luvun tasoilla lopulta.

[sr]

Et voi laskea noin. Ensinnäkään tuo 1% reaalinousutrendi ei edes ulotu 100 vuoden päähän. Ainostaan jostain 70-80-luvulta lähtien tuo löytyy ja silloinkaan ei joka paikassa. Toisekseen tonttien ja asuntojen hintojen vaihtelu on huomattavan eri suuruista.

Niin, asuntojen rakennuskustannusten nousun vuoksi hinnat nousevat tasaisesti kaikkialla, mutta tämän päälle tonttien hinnat nousevat nopeasti siellä, mihin on kovasti tunkua, eli jossa on niukkuutta maasta.

Komanneksi et voi pitää tämän hetken tilannetta ns. "normitilanteena", koska tällä hetkellä ollaan itseasiassa jo sellaisessa tilanteessa jota ei ole tilastojen mukaan ollut koskaan ennen eli harvinaisen epänormaalissa tilanteessa. Varsinkin tonttien hinnat ovat pahassa kuplassa. Ja lopuksi et voi verrata teoreettisesti laskettuja lukuja mutuun.

Kuplaa ei kyllä voi määritellä muuten kuin vasta sitten, kun jos se puhkeaa. Sinun logiikallasi ilmastolämpenemistäkään ei tapahdu, vaan kyse on vain kuplasta.

Tonttien hinnat suhteessa asuntojen hintoihin ovat aika lailla vakioita, mutta niiden vaihtelu on erittäin suurta ja varsinkin tonttien hinnat tuntuvat kuplaantuvan aika ajoin pahastikin. Kuvasta näet myös, että tällä hetkellä ollaan juuri tällaisessa pahassa kuplassa.

Ja juuri tuota tonttien hintojen heilahtelua sillä kiinteistöverolla olisi mahdollista leikata pois.

Tonttien reaalihinnat voisi pudota jopa 50% niin silti oltaisiin vielä hyvin keskiarvossa. Eli tuo sinun mutusi pitää sinänsä paikkansa, mutta se johtuu vain siitä, että tonttien hinnat ovat kuplaantuneet paljon pahemmin kuin asuntojen hinnat.

Osoittaako joku asia sitten merkkejä tonttien hintakuplan puhkeamisesta? Jos ei, niin miksi kutsuisimme sitä kuplaksi?

Mitään merkittävää pitkäaikaista tonttien tai auntojen reaalihinnan nousutrendiä tuossa kuvassa ei ole. Jos inflaatio laukkaa seuraavat 10 vuotta 3% ja asuntojen nimellishinnat polkevat paikoillaan ja tonttien hinnat vähän laskee niin taas ollaan mukavasti 1980-luvun tasoilla lopulta.

10 vuotta asuntojen nimellishinnat paikallaan. Miksi näin kävisi? Mikä asuntojen kysyntää painaisi alaspäin (siis muu kuin reaalipalkkojen mahdollinen lasku, mutta sitä tuskin tulee missään tapauksessa kestämään kymmentä vuotta).

[jka]

Kuplaa ei kyllä voi määritellä muuten kuin vasta sitten, kun jos se puhkeaa. Sinun logiikallasi ilmastolämpenemistäkään ei tapahdu, vaan kyse on vain kuplasta.

Osta sitten ihmeessä tontti jos olet tätä mieltä ja ala nauttia siitä ansiottomasta arvonnoususta.

[sr]

Kuplaa ei kyllä voi määritellä muuten kuin vasta sitten, kun jos se puhkeaa. Sinun logiikallasi ilmastolämpenemistäkään ei tapahdu, vaan kyse on vain kuplasta.

Osta sitten ihmeessä tontti jos olet tätä mieltä ja ala nauttia siitä ansiottomasta arvonnoususta.

Ei se, että tonttien kohdalla tapahtuu ansiotonta arvonnousua, tarkoita, että niihin sijoittaminen silti olisi sijoittamisen kannalta fiksuinta.

Suurin osa ihmisiä ei hanki asuntoa, jotta pääsisi nauttimaan tonttimaan ansiottomasta arvonnoususta, vaan asuakseen siinä. Kuten olen tässä keskustelussa jo esittänyt, heille olisi mukavampaa, jos asuntojen hinnat olisivat halvempia, koska tonttimaan arvo ei nousisi, vaan se arvonnousu ulosmitattaisiin kiinteistöverossa. Pitkällä aikavälillä heidän kokonaismenonsa olisivat alemmat, koska pankille menisi vähemmän johtuen pienemmistä asuntolainoista.

Vasta siinä tilanteessa, kun tonttien arvo menisi negatiiviselle (eli asuntojen rakentaminen maksaisi enemmän kuin niiden myyntihinta on), voisi kiinteistöverosta sanoa olevan haittaa, koska kuntien pitäisi keksiä verukkeita, joilla saisivat jonkun ylipäätään rakentamaan asuntoja tai muuten seurauksena olisi entistä pahempi asuntopula.