Mikä on se raja? (vuokra vs omistusasunnot)

[B52]

Otsikolla viittaan siihen että paljonko kannattaa maksaa vuokraa kämpästä ennen kuin tulee järkevämmäksi ostaa oma luukku? 800€? 1000€? 1200€?

[Toba]

Oma luukku kannattaa aina, pitkässä juoksussa.

[Lodi]

Oma luukku kannattaa aina, pitkässä juoksussa.

Onko varma?

Kyllä. Pitkän ajan kuluessa oman ostaminen on paras vaihtoehto.

[tyhmyri]

Mikäli emme suistu Japanin tyyliseen deflaatiokierteeseen, niin oman ostaminen kannattaa. Japanissa ei ole kannattanut vaan monien omaisuuserien kuten asuntojen hinnat ovat tippuneet 20 vuoden aikana todella rajusti.

[Possumi]

Itse olen samaa miettinyt ja olen tähän mennessä laskeskellut että toistaiseksi pysyn vuokralla koska ainakin noissa kaupunkiluukuissa yhtiö/hoitovastikkeet ovat järkyttäviä - puolet siitä minkä maksaa vuokrana. Siis maksat melkein 300eur/kk siitä että talonmies vähän hiekoittaa pihaa sen lisäksi että lyhennät pankille lainaasi seuraavat 20 vuotta.

Ja putkiremonteista tiesinkin pahoja esimerkkejä erään yhdistyksen kiinteistöosuuden kautta misssä meitä kusetettiin oikein kunnolla:

Kannattaa katsoa YLE:n MOT ohjelma aiheesta http://areena.yle.fi/video/1329764109320

Eli, älä ainakaan mitään kaupunki läävää osta - tai ainakaan käytettynä - sen verran uusi pitää olla ettei ainakaan lainanmaksun aikana tule putkiremonttia...

Omakotitalo - se 'pieni punainen mökki' - vähän syrjemmässä, kyllä kelpaisi - mutta kun on duunipaikka kaupungissa. Ei ainakaan vielä ole löytynyt järkevältä etäisyydeltä kuin järkyttävän kalliita tai epäilyttävän homepesän näköisiä röttelöitä.

Oikeastaan en kyllä rahojani halua sijoittaa muuhun kuin ihan itse rakennuttamaani taloon.

Se pitää toki mainita että jos sattuisi löytämään itselle sen paremman puolen niin voisi prioriteetit muuttua tästä hyvin erilaisiksi 

[Possumi]

Yhtiövastikkeissa 10% nousupaine:

http://www.yle.fi/uutiset/talous_ja_politiikka/2012/02/lumenpudotus_rasittaa_taloyhtioiden_taloutta_3288302.html

mm. lumenpudotuksen takia: taloyhtiöille keskimäärin 8000 eur lasku...

Onko niin että taivaalta putoaa nykyään enemmän lunta kuin ennenvanhaa vai onko katot jotenkin muuttuneet?

Lumenpudotus on kuulemma yhä kalliimpaa kun turvajärjestelyt ja varusteet maksaa.

Haastateltiin uutisissa 'asiantuntijaa' joka kehotti poistamaan lumet katoilta "ettei sula sisään rakennukseen" ...

Eikös katon pitäisi jotenkin niiku pitää vesi ulkopuolella...

Ai niin. Eihän se pidä kun siellä on käynyt lumenpudottajat tallaamassa ja hakkaamassa pellit täyteen reikiä...

super

[Pasi Kuikka]

Ei nyt liity just tähän, mutta kun hommassa on talousviisaitakin. Kysymys kuuluukin, että kannattaako maksaa asuntolaina pois vai pitääkö rahat tilillä tässä taloustilanteessa? Romahtaako euro vai onko tuplaantuuko euron arvo? Olenko kohta rikas?

[Alkuasukas]

Otsikolla viittaan siihen että paljonko kannattaa maksaa vuokraa kämpästä ennen kuin tulee järkevämmäksi ostaa oma luukku? 800€? 1000€? 1200€?

No riippuu ja roikkuu. Paljonko vuokra/neliö, paljonko vastikkeet, paljonko omaa rahaa jne. 800€ omakotitalosta on hyvä diili, 1200€ yksiöstä ei.

[tyhmyri]

^Paitsi siinä tapauksessa, että Euroalue ajautuu Japanin tyyliseen deflaatiokehitykseen. Silloin käteisen rahan arvo nousee koko ajan. Mutta pidän moista riskiä vähäisenä.

[jka]

Hyvä asiakas saa tällähetkellä asuntolainaa n. 1% korolla. 1kk euribor 0.6% + 0,6% marginaali - asuntolainan korkovähennys. (Korkovähennysoikeutta leikataan jo tänävuonna ja tulevaisuudessa lisää). Eli 100.000 lainasta maksat korkoa noin 1000 euroa vuodessa, 83 euroa kuukaudessa. Huonokin asiakas saa lainaa n. 1.5% korolla. 3kk euribor 1% + 0.9% marginaali - korkovähennys. Omistusasujan asumiskulu on koron lisäksi vastike. Lainanlyhennys ei yleisen harhakuvitelman vastaisesti ole asumiskulu. Se on oikeastaan vain ihmisen taseen sisäinen siirtoerä. Jokaisen kuukausittaisen lyhennyksen jälkeen omistat lyhennyksen verran enemmän asuntoa ja pankkitililläsi on lyhennyksen verran vähemmän rahaa. Omaisuutesi ei ole muuttunut lyhennyksestä senttikään.

Omistusasuja ottaa kantaakseen riskin asuntojen hintojen mahdollisesta putoamisesta ja korkojen mahdollisesta noususta. Inflaatio on tällähetkellä 3.2% ja asuntolainaa saa siis n. 2% negatiivisella reaalikorolla. Pankkitilillä rahojen ostovoima hupenee varmasti tuon 3% vuodessa, mutta asuntolainan nopea lyhentäminenkään ei ole kovin järkevää jos vain saa rahoille paremman tuoton kuin 1%.

Historia ei ole tae tulevasta, mutta tällähetkellä elämme kyllä sellaisia aikoja, että vuokra-asumisesta ei saa kannattavaa oikein millään laskelmilla suhteessa omistusasumiseen.

[Lodi]

Ei nyt liity just tähän, mutta kun hommassa on talousviisaitakin. Kysymys kuuluukin, että kannattaako maksaa asuntolaina pois vai pitääkö rahat tilillä tässä taloustilanteessa? Romahtaako euro vai onko tuplaantuuko euron arvo? Olenko kohta rikas?

En ole kyllä mikään "talousviisas", mutta onpa rahalla ja sijoituksilla tullut pikkaisen pelattua - omilla ja työnantajan.
Kerron siis näkemykseni.
Jos on rahaa maksaa asuntolaina pois niin silti ei kannata. Asuntolainan korot vähennetään tuloista ennen veroja.
Asuntolainasi korko lienee tällä hetkellä sen verran matala (?), että sijoittamalla muualle tuon rahan tienaat paremmin.

[Alkuasukas]

Lainanlyhennys ei yleisen harhakuvitelman vastaisesti ole asumiskulu. Se on oikeastaan vain ihmisen taseen sisäinen siirtoerä.

Tosin kassaa se rasittaa.

Tätä minä olen ihmetelly viimeaikojen ylevelkaantumisvouhotuksessa; jos ihmisellä on 100% velkaantumisaste tuloihinsa nähden niin sitä pidetään jotenkin katastrofina vaikka laina olisi asuntolainaa. Sen sijaan jos ihmisellä on 50 vuoden vuokravastuut niskassa niin se ei näy eikä tunnu missään.

Faktahan on se, että vuokrallaollessa maksaa voittoa sille vuokranantajalle. Asuntojen tuotto on tällä hetkellä pk-seudulla joku 6-8%. Tämä tarkoittaa yksinkertaistetusti sitä, että ostamalla saat asumisesi 6-8% halvemmalla.

[jka]

Faktahan on se, että vuokrallaollessa maksaa voittoa sille vuokranantajalle. Asuntojen tuotto on tällä hetkellä pk-seudulla joku 6-8%. Tämä tarkoittaa yksinkertaistetusti sitä, että ostamalla saat asumisesi 6-8% halvemmalla.

Vuokranantaja ostaa asunnon ihan samoin velkarahalla. Lainan marginaali sijoitusasuntoon on vieläpä korkeampi kuin omistusasuntoon. Vuokranantaja tekee silti voittoa jopa korkeammalla lainakorolla.

[Lodi]

Faktahan on se, että vuokrallaollessa maksaa voittoa sille vuokranantajalle. Asuntojen tuotto on tällä hetkellä pk-seudulla joku 6-8%. Tämä tarkoittaa yksinkertaistetusti sitä, että ostamalla saat asumisesi 6-8% halvemmalla.

Vuokranantaja ostaa asunnon ihan samoin velkarahalla. Lainan marginaali sijoitusasuntoon on vieläpä korkeampi kuin omistusasuntoon. Vuokranantaja tekee silti voittoa jopa korkeammalla lainakorolla.

No ei taida tehdä ainakaan pääkaupunkiseudulla. Jo ostat sijoitusasunnon 100% velaksi, niin siitä on vaikeaa saada sellainen vuokra, että se vastikkeen, lainanlyhennysten ja korkojen jälkeen antaa voittoa. Ei aivan mahdotonta, mutta olisi löydettävä sellainen helmi, jonka saa erittäin halvalla ja jonka kunnostus menee ns. pintaremontilla ennen vuokraamista. Yleensä ei löydy.

[Lodi]

Jatkan ...

Jos sen sijaan sitä rahaa tilillä riittää, niin sitten vuokra-asuntoon sijoittaminen on aivan kohtuullinen
vaihtoehto.

[Alkuasukas]

No ei taida tehdä ainakaan pääkaupunkiseudulla. Jo ostat sijoitusasunnon 100% velaksi, niin siitä on vaikeaa saada sellainen vuokra, että se vastikkeen, lainanlyhennysten ja korkojen jälkeen antaa voittoa.

Sekoitat nyt voiton ja kassavirran? Koska kaikki mitä jää vastikkeen ja korkojen jälkeen vuokrasta lapaseen on voittoa.

[jka]

Vuokranantaja ostaa asunnon ihan samoin velkarahalla. Lainan marginaali sijoitusasuntoon on vieläpä korkeampi kuin omistusasuntoon. Vuokranantaja tekee silti voittoa jopa korkeammalla lainakorolla.

No ei taida tehdä ainakaan pääkaupunkiseudulla. Jo ostat sijoitusasunnon 100% velaksi, niin siitä on vaikeaa saada sellainen vuokra, että se vastikkeen, lainanlyhennysten ja korkojen jälkeen antaa voittoa. Ei aivan mahdotonta, mutta olisi löydettävä sellainen helmi, jonka saa erittäin halvalla ja jonka kunnostus menee ns. pintaremontilla ennen vuokraamista. Yleensä ei löydy.

Joo, ei ole vuokranantajankaan hommat helppoja. Ei ollut tarkoitus tuota väittääkään. Mutta ei kukaan vuokranantaja hommaa hyäntekeväisyyttään tee. Tai jos tekee, niin hyvin nopeasti on entinen vuokranantaja.

Pointti oli vaan, että kannattaa muistaa, että vuokranantajan rahoituskustannukset ovat itseasiassa suuremmat kuin omistusasujan vastaavat aina kun hirvitellään omistusasunnon ostamista velaksi. Silloin pitäisi hirvitellä vielä enemmän sijoitusasunnon ostamista velaksi, mutta ei tuota kauheasti kukaan hirvittele.

[Lodi]

No ei taida tehdä ainakaan pääkaupunkiseudulla. Jo ostat sijoitusasunnon 100% velaksi, niin siitä on vaikeaa saada sellainen vuokra, että se vastikkeen, lainanlyhennysten ja korkojen jälkeen antaa voittoa.

Sekoitat nyt voiton ja kassavirran? Koska kaikki mitä jää vastikkeen ja korkojen jälkeen vuokrasta lapaseen on voittoa.

Kyllä: Saadusta vuokrasta vähennetään vastike, korko ja muut kulut (korjaus yms.) ja loppu on ns. verollista voittoa.
Sitten pitäisi vielä laskea tietenkin, että jos sen saman lyhennyssumman sijoittaisi muualle, niin miten se tuottaisi.

[Lodi]

No ei taida tehdä ainakaan pääkaupunkiseudulla. Jo ostat sijoitusasunnon 100% velaksi, niin siitä on vaikeaa saada sellainen vuokra, että se vastikkeen, lainanlyhennysten ja korkojen jälkeen antaa voittoa.

Sekoitat nyt voiton ja kassavirran? Koska kaikki mitä jää vastikkeen ja korkojen jälkeen vuokrasta lapaseen on voittoa.

Kyllä: Saadusta vuokrasta vähennetään vastike, korko ja muut kulut (korjaus yms.) ja loppu on ns. verollista voittoa.
Sitten pitäisi vielä laskea tietenkin, että jos sen saman lyhennyssumman sijoittaisi muualle, niin miten se tuottaisi.

No nyt huomasin. . . Joo, siis edellä kijoittamani on faktaa.

[mannym]

Asuin ennen vuokralla, 66 m2 500€/kk. Sisältäen veden ja parkkipaikan. Kun parissa vuodessa vuokrat yllättäen kohosivat, niin ostin oman. Maksan omakotitaloni lainaa 1000€/kk pankille. Tähän päälle tietysti vesimaksut/kiinteistöverot/sähköt/vakuutukset ym. Nykyisellään edellisen asuntoni vuokra on päälle 800€/kk. Joudun tekemään lumityöt itse mutta mieluummin teen ne itse kuin maksan 300€/kk siitä lystistä.

Koen tämän lähinnä pakkosäästämiseksi. Vuokralla asuessani en saanut säästöön oikeastaan mitään. Nykyisin "säästän" n, 800€/kk tulevan varalle.

Raja oman oston ja vuokralla asumisen välillä on selkeä. Kun lainakulut+vastike ovat alemmat kuin vuokrakulut on oman ostaminen järkevämpää.

[Bill Milton Hicks Friedman]

Kannattaako ennemmin asua vuokralla ja matkustella, käydä ravintoloissa, ostaa viihde-elektroniikkaa jne jne.

Vai kannattaako ennemmin ottaa sen verran asuntolainaa ja ostaa asunto, ettei tarvitse harrastaa moisia hömpötyksiä?

Korot eivät välttämättä ole näin alhaalla koko 20-30 vuoden lainan kuoletusajan aikana, joten on turha hehkuttaa siitä, että korot on nyt niin alhaalla, että kannattaa ostaa neukkukuutio. Poliitikkojen lisäksi EKP:n johto voi tehdä mitä tahansa, joka vaikuttaa asuntovelallisiin. Kannattaa muistaa myös 90-luku.

[Alkuasukas]

Miksi omistusasuja ei voi ostaa elektroniikkaa ja matkustella? Meillä on oma asunto, lomaillaan eksoottisissa kohteissa ja hyllyt on täynnä elektroniikkaa.

Korkovähennys leikkaa korkojen nousua, samoin kuin inflaatio, joskin sen merkitys on kyseenalainen.

[mannym]

Kyllä elektroniikkaa löytyy täältäkin, lomareissujakin tulee tehtyä joko kerran vuodessa tai kerran kahdessa. Riippuen täysin siitä millaisen loman haluaa.
Kun tuota jälkikasvuakin kohta tupsahtaa, niin heillekin on kiva jättää jotain kun aika on. Muutakin kuin vuokrakuitit.

[Bill Milton Hicks Friedman]

Tottakai voi ostaa sekä asunnon että luksuksen, jos siihen on varaa, mutta jos ei ole asunnon ostamisen jälkeen enää varaa luksukseen, niin millä perusteella se asunnon ostaminen olisi kannattavaa?

Tunnen kyllä kumpaakin kastia eli omakotitalon omistajia (siis lainan takaisinmaksu on toki vielä kesken), joilla on varaa, mutta tunnen myös neukkukuutioiden omistajia, joiden elintaso laski omistusasuntoon siirtymisen myötä kun eivät osanneet kaikkia kustannuksia ottaa huomioon.

Tietenkin jos kokee sen niin tärkeäksi, että omistaa lainan + korkojen takaisinmaksun jälkeen oman asunnon, niin ei kai sitä tarvitse sen enempää perustella. Joillakin ihmisillä oli 90-luvulla niin kova tarve omistaa asuntoja, että omistivat samaan aikaan jopa 2 asuntoa, mutta kuitenkin sitten päättivä luopua niistä, lopettivat työnteon ja siirtyivät kaupungin vuokra-asuntoihin asumaan. Onneksi asunto- ja työmarkkinat ovat kuitenkin nykyään niin vakaita euroon siirtymisen myötä, että menneitä on turha murehtia.

[Alkuasukas]

Nykymaailman ongelma on se että halutaan luksusta vaikkei siihen ole varaa. Asuminen on perustarve, joku elektroniikkakikkare taasen ei. Tosin 50" telkkareita saa 500 eurolla, käyttöikä vaikka 60kk. Menee siis noin 9€/kk. Puhelimia saa satasella, samoin kk-kuluin. Itseasiassa röökinpoltolla ja eineksien syönnillä taitaa tuhlata enemmän.

[Teme]

Otsikkoon viitaten, ei ole olemassa mitään absoluuttista summaa jolla toinen asumismuoto oli toista edullisempi. Karkeasti asumiskustannukset voidaan yleisesti jollakin tietyllä asuntotyypillä saada selville kun verrataan omia asumiskustannuksia kaupungin arava -rahoitteiseen vuokra-asumiseen. Tuossa muodossa asumiseen jyvitetään sen kustannukset, eikä voittoa tehdä (noin periaatteessa).
Omia kustannuksia tarkasteltaessa pitää tässä kuviossa sitten ottaa huomioon kaikki kustannukset veroista lähtien mitä asumisesta muodostuu. Samoin pitää huomioida koko asumisen aikana (esim. 10 vuoden aikana) tulevat remontointikustannukset. Tällä hetkellä niin monelle asunnon ostajalle/omistajalle etenkin 60-70 -luvun hedelmistä tulevat vastaan julkisivu-, putki-, ikkuna-, yms. remontit ja niiden kustannukset, jotka voivat tehdä omistusasumisesta todella kalliin asumismuodon verrattuna vuokra-asumiseen. Omistusasumista ja sen kustannuksia tällä hetkellä helpottaa se, että lainakorko on inflaatiota pienempi. Tämä tosin ei ole mihinkään kiveen hakattu ja voi hyvinkin muuttua. Itse asiassa on todennäköistä, että tämä tulee muuttumaan.

Yksinkertaistettuna, jos kämppä maksaa 100 000 egeä, niin kaikkine kustannuksineen se voi maksaa 10 vuodessa 200 000 egeä. Se tarkoittaisi noin 1670 egen kuukausivuokraa. Toki kämpän saa realisoitua, jolloin asunnon kokonaishinnasta saa osan takaisin. Kuinka ison osan, niin se riippuu siitä kuinka asuntojen hintakehitys on kulkenut. Tässä viimevuosina asuntojen hintakehitys Helsingissä on ollut inflaatiota nopeampaa, mutta maassa kokonaisuutena tämä ei ole niin itsestään selvää. Lisäksi tämä edellyttää sitä, että asunto todella realisoidaan. Korkotukikin on olemassa, mutta se edellyttää sitä, että on verotettavia tuloja joita vähentää.

[Jouko]

Oma luukku kannattaa aina, pitkässä juoksussa.

Onko varma?

Kyllä. Pitkän ajan kuluessa oman ostaminen on paras vaihtoehto.

Pitkän ajan kuluessa työpaikan pysyvyys ei ole varmaa ainakaan yksityisellä puolella. Jos lainavetoisesti rahoittaa asuntonsa ja ei kykene sitä hoitamaan, niin kalliiksi tulee. Sitäpaitsi korkotaso saattaa pompsahtaa korkeuksiin.

[Jaska Pankkaaja]

Eihän tätä(kään) voi yhdellä luvulla kuvata. Tottakai on halvinta ja varsinkin kannattavinta ostaa kämpän hinnalla esim. osakkeita silloin kun ne ovat halpoja ja sitten myydä ne kun ne ovat kalliita. Asuminen taas kannattaa järjestää ilmaiseksi jonkun misun luo jolloin pillun etsimiseenkään ei mene rahaa ja jääkaappiakin voi verottaa. Möllimmät voivat asua vanhempien ja sukulaisten luona tai vaikka asuntovaunussa.

Tosiasia on kuitenkin se että ne paremmat asunnnot ovat yleensä omistusasuntoja ja jos asumistasolle laskee arvoa asunto tarvitsee ostaa. Tietysti jos sattuu olemaan presidentti, pääministeri tai musukuukeri kultamuna niin isoakin vuokrakämppää löytyy, eikä tarvitse edes itse maksaa.

[jka]

Oleellinen asia omistusasumisessa ei itseasiassa ole velka. Paljon oleellisempi asia on se, että suurin osa Suomen asuntokannasta on 60-70-luvuilla tehtyjä ja nyt mätänemispisteessä olevia ja massiivisen remontin tarpeessa olevia luukkuja.

Tiedän lukemattomia tapauksia, että on ostettu asunto ja muutaman vuoden kuluttua siihen pitää tehdä putkiremontti, sähköremontti, julkisivuremontti ja sitten rakennetaan vielä hissikin. Lopputuloksena remontit maksavat enemmän kuin asunnon alkuperäinen ostohinta. Eli käytännössä asunnon arvo ei useinkan ole lähelläkään sitä mitä ihmiset niistä maksavat. Omistusasuja ottaa nimenomaan tämän riskin itselleen. Vuokra-asuja voi aina muuttaa pois ilman tappioita jos remontit alkaa ahdistamaan. Mikään asuntovelan koronnousu ei ole lähelläkään niitä riskejä, joita asunnon kunto aiheuttaa omistusasujille. Silti porukka ottaa jotain korkokattoja korkoa suojamaan, mutta sitten ostetaan ilman kummempaa miettimistä mätä asunto, jolla ei oikeasti ole mitään arvoa. En ymmärrä.

[Alkuasukas]

Jos jää työttömäksi niin sen asunnon voi myydä ja ostaa pienemmän tai muuttaa vuokralle. On myöskin mahdolista, jos tajuaa, välttää niitä mätiä neukkukuutioita. Joka kaupungista löytyy uudistuotantoa tai 1900-luvun puolivälissä tai ennen tehtyjä paikallaanmuurattuja taloja. Ja tokihan lähitulevaisuuden remontit otetaan huomioon tarjouksessa.

Niin ja laina-aikaa maksimissaan 15 vuotta. Mielellään lähempänä kymmentä. Tuossa ajassa korkojen osuus pysyy maltillisena, elämäntilanneriski pienenee ja lainan koko on kohtuullinen.